2 / Pour quel financement opter ?
Le fonds de travaux
Pour simplifier la réalisation de certains travaux obligatoires – comme la rénovation énergétique –, la loi ALUR a prévu la création d’un fonds de travaux obligatoire depuis le 1er janvier 2017, à partir de la cinquième année d’existence des copropriétés. Il permet d’anticiper les gros travaux, et d’éviter les impayés et l’absence de décision – si une partie des travaux est déjà financée, il est plus facile de voter les travaux. Les dispositions relatives au financement de ce fonds de prévoyance varient selon la taille de la copropriété. Les immeubles de moins de 10 lots (lots annexes compris) peuvent déroger à cette obligation sous réserve d’un vote unanime de l’assemblée générale. De plus, à moins qu’un diagnostic technique global ait été réalisé, et qu’il n’ait fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Le montant de la cotisation annuelle, en pourcentage du budget prévisionnel, sera décidé par l’assemblée générale votant à la majorité des articles 25 et 25-1, et ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
L’éco-prêt à taux zéro
Pour en bénéficier, il faut que les travaux constituent :
- soit un «bouquet de travaux», à savoir la combinaison d’au moins deux catégories de travaux éligibles parmi une liste définie (isolation de la toiture, isolation des murs extérieurs, remplacement des portes, fenêtres et portes fenêtres extérieures, installation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants ; installation d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ; installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable) ;
- soit permettent d’atteindre une «performance énergétique globale» minimale du logement, calculée par un bureau d’études thermiques. Il est accessible à tous les propriétaires, qu’ils occupent leur logement ou qu’ils le mettent en location, et leur permet de bénéficier d’un prêt d’un montant maximal de 30 000 € pour réaliser des travaux d’éco-rénovation. Il est également possible de prétendre à un deuxième éco-prêt pour effectuer de nouveaux travaux de rénovation. Pour bénéficier de ce prêt, il convient de recourir à des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Un éco-prêt «copropriétés» existe aussi pour les syndicats de copropriétaires. Son montant maximum est de 10 000 € par logement (jusqu’à 30 000 € si le syndicat des copropriétaires décide de réaliser trois actions de travaux).
L’emprunt collectif
Il doit apparaître à l’ordre du jour de l’assemblée générale et peut être voté à l’unanimité si la modalité de vote choisie est l’unanimité (art. 26-4, al. 1er, de la loi de 1965). La même majorité que celle nécessaire à la validation des travaux (art. 26-4, al. 3, de la loi de 1965) est utilisée pour le vote de l’emprunt ; les copropriétaires auront alors le choix de souscrire ou non à l’emprunt pour financer les mêmes travaux que précédemment. Chaque copropriétaire a le choix entre plusieurs durées d’emprunt, lequel est garanti par cautionnement bancaire (il n’y a donc pas de solidarité entre les copropriétaires)
Le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE)
Il permet de déduire de ses impôts 30 % des dépenses d’équipements et/ou de main-d’œuvre pour certains travaux de rénovation énergétique. Pour les dépenses relatives à des équipements communs, il est déterminé selon la quote-part correspondant au logement occupé à titre d’habitation principale. Le syndic doit alors produire à chaque copropriétaire une attestation établissant formellement la quote-part et la date de paiement de la dépense.
