Économies d’énergie, factures moins élevées, confort thermique et acoustique, hausse de la valeur patrimoniale du bâtiment…
La rénovation énergétique des bâtiments existants est essentielle. Etat des lieux.
©Agence Parisienne du Climat
1 / Quelle solution choisir ?
(ITE) ou par l’intérieur (ITI) ?
L’ITE est plutôt envisagée pour une rénovation complète ou un ravalement de façade, alors que l’ITI est plutôt recommandée dans la construction neuve.
L’ITE consiste à placer une couche d’isolant et des couches de matériaux de parements sur les murs extérieurs d’un bâtiment, dans le but de supprimer les ponts thermiques responsables des déperditions de chaleur, d’assurer une excellente étanchéité à l’air, d’améliorer l’isolation acoustique, et de réaliser des économies d’énergie. C’est une solution d’isolation des murs de plus en plus plébiscitée en France. Mais elle comporte quelques inconvénients. L’ITE ne peut être appliquée sur un bâti ancien dont elle modifiera l’aspect extérieur. Il convient donc de vérifier les règles d’urbanisme de sa commune. De plus, elle n’est pas adaptée à tous les types de parois (notamment celles ornées de frises ou sculptures). Autre frein : son financement. Lors d’une ITE, toutes les façades doivent être réalisées en même temps, ce qui nécessite un budget conséquent.
L’ITI est moins onéreuse que l’ITE (compter environ 30 € le m2 contre 60 €), plus rapide, et ne nécessite pas que les façades soient traitées en même temps et reste aujourd’hui la méthode la plus souvent mise en œuvre. Il existe plusieurs procédés, qui varient selon la nature du mur : contre-cloison à ossature métallique, contre-cloison maçonnée, complexes de doublage. Mais elle contient également des inconvénients : réduction de l’espace habitable, révision des installations électriques, décoration à refaire, travaux nécessitant un vider une pièce de l’habitation…
La surélévation facilitée par la loi ALUR
L’article 35 (nouveau après la loi ALUR) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la décision de surélévation ou de construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif peut être prise, non plus à l’unanimité des copropriétaires, mais à la majorité de l’article 26 (majorité en nombre de copropriétaires représentant au moins les deux-tiers des voix). Les copropriétaires du dernier étage disposent d’un droit de priorité d’achat sur les nouveaux lots, soit en cas de vente par le syndicat des locaux privatifs créés, soit en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation.
La copropriété peut également décider d’aliéner le droit de surélever le bâtiment existant, à la majorité de l’article 26, l’accord de tous les copropriétaires du dernier étage étant supprimé. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, précise dans son deuxième alinéa que «la décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus». Ces nouvelles dispositions facilitent ainsi le droit de surélévation du syndicat des copropriétaires, la cession de ce droit, la construction de bâtiments, et apportent une réponse à la pénurie foncière. Cependant, en application de la loi Boutin du 25 mars 2009, si la copropriété est située en zone de droit de préemption urbain (comme à Paris), la décision de céder le droit de surélever le bâtiment ne nécessite que la majorité absolue (plus de 50 %) des copropriétaires.
Elle comprend des avantages indéniables : gagner des mètres carrés utiles sans emprise au sol, densifier les villes, créer des logements sans imperméabiliser des surfaces libres pouvant alors être utilisées pour créer des espaces verts ou des équipements publics, valoriser le bien à la revente, financer certains travaux par l’apport de sommes issues de la vente des nouveaux locaux édifiés, mener à bien des rénovations destinées à réduire la consommation d’énergie des immeubles et contribuer ainsi au financement des rénovations thermiques, baisser les charges, à long terme, par l’augmentation du nombre de lots de la copropriété, penser de nouvelles manières de bâtir utilisant des matériaux plus écologiques, moins énergivores.
2 / Pour quel financement opter ?
Le fonds de travaux
Pour simplifier la réalisation de certains travaux obligatoires – comme la rénovation énergétique –, la loi ALUR a prévu la création d’un fonds de travaux obligatoire depuis le 1er janvier 2017, à partir de la cinquième année d’existence des copropriétés. Il permet d’anticiper les gros travaux, et d’éviter les impayés et l’absence de décision – si une partie des travaux est déjà financée, il est plus facile de voter les travaux. Les dispositions relatives au financement de ce fonds de prévoyance varient selon la taille de la copropriété. Les immeubles de moins de 10 lots (lots annexes compris) peuvent déroger à cette obligation sous réserve d’un vote unanime de l’assemblée générale. De plus, à moins qu’un diagnostic technique global ait été réalisé, et qu’il n’ait fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Le montant de la cotisation annuelle, en pourcentage du budget prévisionnel, sera décidé par l’assemblée générale votant à la majorité des articles 25 et 25-1, et ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
L’éco-prêt à taux zéro
Pour en bénéficier, il faut que les travaux constituent :
- soit un «bouquet de travaux», à savoir la combinaison d’au moins deux catégories de travaux éligibles parmi une liste définie (isolation de la toiture, isolation des murs extérieurs, remplacement des portes, fenêtres et portes fenêtres extérieures, installation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants ; installation d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ; installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable) ;
- soit permettent d’atteindre une «performance énergétique globale» minimale du logement, calculée par un bureau d’études thermiques. Il est accessible à tous les propriétaires, qu’ils occupent leur logement ou qu’ils le mettent en location, et leur permet de bénéficier d’un prêt d’un montant maximal de 30 000 € pour réaliser des travaux d’éco-rénovation. Il est également possible de prétendre à un deuxième éco-prêt pour effectuer de nouveaux travaux de rénovation. Pour bénéficier de ce prêt, il convient de recourir à des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Un éco-prêt «copropriétés» existe aussi pour les syndicats de copropriétaires. Son montant maximum est de 10 000 € par logement (jusqu’à 30 000 € si le syndicat des copropriétaires décide de réaliser trois actions de travaux).
L’emprunt collectif
Il doit apparaître à l’ordre du jour de l’assemblée générale et peut être voté à l’unanimité si la modalité de vote choisie est l’unanimité (art. 26-4, al. 1er, de la loi de 1965). La même majorité que celle nécessaire à la validation des travaux (art. 26-4, al. 3, de la loi de 1965) est utilisée pour le vote de l’emprunt ; les copropriétaires auront alors le choix de souscrire ou non à l’emprunt pour financer les mêmes travaux que précédemment. Chaque copropriétaire a le choix entre plusieurs durées d’emprunt, lequel est garanti par cautionnement bancaire (il n’y a donc pas de solidarité entre les copropriétaires)
Le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE)
Il permet de déduire de ses impôts 30 % des dépenses d’équipements et/ou de main-d’œuvre pour certains travaux de rénovation énergétique. Pour les dépenses relatives à des équipements communs, il est déterminé selon la quote-part correspondant au logement occupé à titre d’habitation principale. Le syndic doit alors produire à chaque copropriétaire une attestation établissant formellement la quote-part et la date de paiement de la dépense.
Pour aller plus loin
- La surélévation au lendemain de la loi ALUR, les IRC n°602.
- Surélévation + ITE = pari gagnant, les IRC n°619.
- Rénovation Info Service, qui propose notamment un annuaire des professionnels RGE et une carte des Points rénovation info service. www.renovation-info-service.gouv.fr
- L’Agence nationale de l’habitat (Anah). www.anah.fr
- Planète Surélévation, qui rassemble des professionnels expérimentés des projets de surélévation et de réhabilitation financés par la surélévation dans les copropriétés. www.planete-surelevation.com
- L’Agence Parisienne du Climat (APC) accompagne les particuliers et professionnels dans leurs démarches et projets d’efficacité énergétique. www.apc-paris.com
