[N° 603] - Petites copropriétés : Quel mode de gestion choisir ? - Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 spécifiques aux petites copropriétés

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 spécifiques aux petites copropriétés

Dans les copropriétés de moins de dix lots, la constitution d’un fonds de travaux, à compter du 1er janvier 2017, ne sera pas obligatoire. Toutefois, la décision de ne pas le constituer ne pourra être prise qu’à l’unanimité de tous de tous les copropriétaires (art. 14-2, III).

Dans les copropriétés de moins de 10 lots à usage de logements, bureaux ou commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, les comptes du syndicat peuvent ne pas être tenus selon la comptabilité d’engagement dite “en partie double” (art. 14-3). Pour autant, les autres règles comptables fixées par le décret du 14 mars 2005 leur sont applicables.
Dans ces mêmes copropriétés, les mesures suivantes sont également applicables (art. 17-1-1) :
- la modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d’adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l’article 25 et, à défaut, de l’article 25-1 ;
- une fois la forme coopérative adoptée, l’assemblée générale peut également décider, par une délibération spéciale et à la majorité de l’article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l’article 25. L’assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant, sont l’un et l’autre, révocables dans les mêmes conditions ;
- l’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ;
- en cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité de ses occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale “extraordinaire” pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires pour mettre fin à la situation de péril.

Dans les copropriétés comportant au plus 15 lots à usage de logements, bureaux ou commerces, une délégation de pouvoir peut être donnée au conseil syndical pour la mise en application et le suivi des travaux et contrats dans le cadre du budget prévisionnel de charges, autrement dit les petits travaux et les contrats de maintenance (art. 25 a ). Dans ce cas, les membres du conseil syndical assumant cette tâche doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile. Pour être valable, cette délégation doit être décidée à la majorité de l’article 25 et, à défaut, de l’article 25-1.
Dans ces mêmes copropriétés, l’assemblée générale des copropriétaires peut, à la majorité de l’article 25 et, à défaut, de l’article 25-1, dispenser le syndic professionnel d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Dans ce cas, le syndic ne pourra pas surfacturer le compte séparé. Si les copropriétaires ont opté pour un compte bancaire unique ouvert au nom du syndic, les sous-comptes comprenant les versements et prélèvements afférents à chaque syndicat devront être individualisés (art. 18-II).