Définition des travaux d’amélioration
S’il n’y a pas de définition légale des travaux d’amélioration, l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 en donne toutefois une liste non exhaustive, incluant la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.
En cas de contestation sur la qualification des travaux, il appartiendra aux juridictions, dans leur souverain pouvoir d’appréciation, de désigner ceux qui relèvent d’un entretien nécessaire (article 24) et ceux qui relèvent d’une amélioration (article 26 - Cass. 3e civ., 10 juil. 1967, D. 1967, somm. 101 ; Cass. 3e civ., 22 oct. 1970, JCP 1971, II, 16580). Les travaux d’amélioration sont ceux qui apportent des éléments supplémentaires de confort et d’habitabilité par rapport aux aménagements préexistants et procurent, de ce fait, une valorisation certaine de l’immeuble (JCl. Copropriété, Fasc. 94, n° 9 ; CA Aix-en-Provence, 4e ch., 30 mars 1999, D. 1999, somm. p. 317, note C. Atias).
Par exemple, la simple modification d’un élément d’équipement existant (par éléments d’équipement, on entend les installations de chauffage, les ascenseurs, les appareils de production et de distribution d’eau chaude et froide) ou son remplacement, si l’élément est irréparable car vétuste, relève d’une décision à prendre à la majorité simple de l’article 24. Leur coût est supporté par tous les copropriétaires selon les règles posées pour les charges communes (article 10, loi du 10 juillet 1965).
En revanche, la mise en place d’un élément d’équipement nouveau pour remplacer l’ancien, encore en état de fonctionner, constitue une amélioration qui relève d’un vote à la double majorité de l’article 26. Leur coût est reparti en proportion des avantages qui en résultent pour chaque propriétaire. Les copropriétaires qui s’y opposent peuvent obtenir le bénéfice de la participation différée (L. 1965, article 33).
Les tribunaux retiennent que, substituer une installation moderne, plus fiable, plus performante, plus économique, relève des travaux d’entretien (article 24), même s’il y a objectivement une “amélioration” par rapport à l’installation ancienne. Ainsi, la cour d’appel de Paris a pu juger que les travaux de remplacement, rendus nécessaires par l’usure des éléments d’équipement communs, constituent des travaux d’entretien relevant de l’article 24, même s’ils ne sont pas effectués à l’identique. Ils ne constituent pas une amélioration dès lors que, depuis les travaux précédents, la technique et la réglementation ont évolué. Maître Jean-Robert Bouyeure précise, dans ses observations relatives à cette décision, que «l’élément déterminant à prendre en compte est le fait générateur des travaux : si le remplacement est rendu nécessaire par la vétusté, le mauvais fonctionnement ou l’usure de l’installation d’origine, il s’agit bien, pour le tout, de travaux d’entretien relevant de l’article 24 et ce, quelle que soit la modification apportée».
Dans chaque cas, selon Jacques Lafond et Jean-Marc Roux (Code de la copropriété, édition Litec 2012, p. 356 et s), il faut rechercher si les travaux de transformation l’emportent sur ceux de remise en état pure et simple (dans ce cas l’article 26 est applicable) ou si les transformations ne représentent qu’une partie assez faible des réparations et ne peuvent être évitées (dans ce cas, l’article 24 est applicable). Il convient de se référer, pour différencier les travaux d’amélioration et les travaux d’entretien, à la distinction entre le “principal” et “l’accessoire”. «Des travaux répondent à la notion d’amélioration lorsqu’ils tendent à substituer une installation nouvelle à un élément d’équipement encore en l’état de fonctionner, ou à remplacer un élément vétuste ou défectueux par un équipement plus onéreux que celui qui aurait été techniquement suffisant pour fournir des prestations ou services équivalents» (JCP, copropriété, fascicule 94, n° 110). Par exemple, substituer un ascenseur moderne à un appareil ancien, encore en état de marche, s’analyse comme travaux d’amélioration.
Photo : La mise en place d’un élément d’équipement nouveau pour remplacer l’ancien, encore en état de fonctionner, relève d’un vote à la double majorité. © Okofen
