S’il est un sujet rebattu par la doctrine c’est bien celui de la distinction, qu’il est impératif d’opérer, entre le statut de la copropriété et le régime de l’association syndicale libre, autre principal système de gestion des parties de communauté d’un ensemble immobilier.
Pourtant, force est de constater que nombre de professionnels de la gestion immobilière, généralement syndics de copropriété, administrent les associations syndicales qui leur sont confiées en y appliquant le statut de la copropriété. Les conséquences d’une telle méprise peuvent s’avérer désastreuses lorsque le litige survient et il est de ce fait tout particulièrement utile de revenir une nouvelle fois, même rapidement et sans prétendre à l’exhaustivité, sur la nécessaire césure entre ces modes d’organisation de la propriété collective.
Ce regard est d’autant plus utile maintenant que l’ordonnance du 30 octobre 2019 a réécrit l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, permettant à «tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation» d’éviter la soumission au statut de la copropriété par l’adoption d’un mode de gestion différent, dont l’association syndicale libre constituera l’alternative la plus fréquente.
Un premier piège tient à la naissance de la personne morale qu’est le syndicat des copropriétaires en réception des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et celle de l’association syndicale à laquelle l’article 2 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 confère la même qualité. Mais le danger le plus redoutable se situe indubitablement dans le fonctionnement, très souvent croisé par les praticiens, de ces deux institutions.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 665 de janvier-février 2021
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I.- La naissance de la personne morale
La naissance d’une copropriété résulte d’un fait qui est extérieur à son statut, la signature d’un acte de vente ou la simple configuration de bâtiments profitant d’un élément fédérateur. Aucune démarche n’est donc exigée par la loi du 10 juillet 1965 pour donner vie au statut qu’elle érige. La mise en place d’une association syndicale libre exige, tout au contraire, un formalisme contraignant édicté par l’ordonnance du 1er juillet 2004.
La naissance du syndicat des copropriétaires
Il est remarquable que la loi du 10 juillet 1965 n’ait pas donné de date de naissance au syndicat des copropriétaires. C’est la jurisprudence qui a fixé le point de départ de l’application du statut, se fondant sur des considérations strictement matérielles. Pour la Cour de cassation, «dès lors qu’il résulte de la division de l’immeuble que des parties privatives ont été créées par étage, chacun s’obligeant à contribuer aux frais d’entretien et de réparation du bâtiment, le régime de la copropriété s’applique, nonobstant l’absence d’établissement d’un règlement».
La Cour suprême a encore pu reprocher à une cour d’appel de ne pas avoir recherché «si du fait de sa situation dans l’immeuble et de l’usage qui pouvait être fait de certaines parties de cet immeuble, le droit acquis par [le copropriétaire] n’était pas un droit de copropriété, alors que (…) un état descriptif de division incluant le lot (litigieux) et que la loi du 10 juillet 1965 s’imposait de plein droit» la juridiction n’avait pas donné de base légale à sa décision. La conclusion s’impose : on entre en copropriété même à son corps défendant et sans qu’aucun acte particulier ne soit passé.
À propos d’acte, la question se posait singulièrement en matière de vente en l’état futur d’achèvement, notamment celle de savoir à partir de quel moment un acquéreur est redevable des charges de copropriété. Pour la Cour de cassation, il convenait de tenir compte des stipulations du contrat aux termes desquelles l’acquéreur serait tenu de régler ces charges «à compter de la date à laquelle le vendeur lui aurait notifié que les locaux vendus seraient mis à sa disposition», contrariant la position du syndicat des copropriétaires soutenant que les charges devaient être acquittées «à partir de la signature de l’acte», ce qui, il est vrai, pouvait paraître quelque peu prématuré.
Cette solution venait en filigrane poser en principe que le statut de la copropriété ne devait prendre son envol que lorsqu’au moins un appartement avait été livré à un acquéreur, la copropriété émergeant entre cet acquéreur et son vendeur.
Elle avait, en outre, le mérite d’éviter certaines interrogations suscitées par quelque réponse ministérielle voulant que «la question du paiement des charges de copropriété est indissociablement liée à la naissance de la copropriété. Pour déterminer la date d’entrée en vigueur du statut de la copropriété des immeubles bâtis, deux éléments peuvent être retenus, d’une part, l’achèvement du bâtiment ou, d’autre part, la constatation de l’achèvement d’au moins deux lots de copropriété». La notion d’achèvement d’un bâtiment se révélant des plus insaisissables, le praticien restait dans le doute.
Il y a donc tout lieu de se réjouir de l’apport au statut effectué par la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, laquelle a inséré dans celle de 1965 un article 1-1 disposant qu’en «cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot. Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat des copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot».
En somme, la loi ELAN n’a fait que légaliser la jurisprudence précitée, même s’il a été noté avec justesse que la référence «au fonctionnement de la copropriété» est «floue, pour ne pas dire absconse».
Mais, à tout le moins, il est désormais certain que le statut de la copropriété naît d’un simple acte, le plus souvent notarié, de transfert s’agissant d’un immeuble existant et de la prise de possession de son lot par un acquéreur dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement, ce qui suppose bien évidemment que le local soit achevé.
Il serait légitime d’avancer que cette difficulté est maintenant derrière nous. Il n’en est rien, car le statut de la copropriété peut encore prendre naissance bien longtemps après que son existence soit pourtant avérée.
C’est le cas en matière de passages ou autres voiries, pour lesquels l’organisation repose fréquemment sur une convention d’indivision, voire un jeu de servitudes quand, dans le pire des cas, rien n’a été prévu.
La cour d’appel de Paris avait jugé en son temps que «l’ensemble des propriétés et copropriétés bordant un passage comprend un sol divis, et non pas unitaire dont le passage proprement dit, ouvert au public, constitue l’élément fédérateur ; eu égard à cette spécificité, cette entité constitue un ensemble immobilier au sens de l’article 1er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965». À défaut d’une organisation différente, quand bien même la gestion de ce passage avait été, pendant des années, confiée à une association foncière urbaine, cependant non dotée d’un système de décisions majoritaires, la cour a jugé que «le statut de la copropriété a vocation à s’appliquer».
La règle a été confortée par la Cour de cassation, à propos d’un «passage constituant une ruelle privative». Dès lors que cet ensemble immobilier n’a pas donné lieu à une organisation différente, la loi du 10 juillet 1965 doit s’appliquer.
Elle a été encore renforcée par la cour d’appel de Paris, décidant que «faute d’organisation différente, le statut de la copropriété est applicable à un ensemble immobilier hétérogène constitué du sol d’une impasse, dotée d’un service commun de gardiennage avec portail à l’entrée, sol qui appartient à certains copropriétaires et alors que les immeubles riverains sont bénéficiaires de servitudes sur le sol de cette impasse».
Il s’ensuit que le statut de la copropriété s’applique par défaut à toute impasse, ruelle, cour aux droits de plusieurs propriétés ou copropriétés, élément fédérateur lui-même objet d’une appropriation privative, indivise ou de servitudes. C’est dire que l’existence du statut ne se découvrira le plus souvent qu’après des années si ce ne sont des décennies, à la stupéfaction des intéressés n’ayant jamais été avertis de sa naissance, ce dont tous les professionnels de l’immobilier devraient s’inquiéter.
Il faut néanmoins bien admettre que la cour d’appel de Toulouse, sèchement censurée par la Cour de cassation dans l’arrêt rendu en 2009 précité, avait pourtant raison d’arguer que «la copropriété pure et simple appliquée à un ensemble immobilier n’est pas sans inconvénient et qu’il existe d’autres modes d’organisation envisageables dans une telle configuration». Certes. Mais il faut y penser en amont pour faire le choix, beaucoup rationnel, dans ce type de situations, de l’association syndicale de propriétaires, évitant la soumission à un statut de la copropriété beaucoup plus rigide et clairement inadapté.
La naissance de l’association syndicale libre
Selon l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, «les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit». La naissance de cette personne morale participe d’un choix volontaire des propriétaires compris dans son périmètre, volonté qui doit se transcrire dans un document écrit.
La jurisprudence veille avec constance sur l’application de cette règle, sachant que l’adhésion requise peut résulter des mentions d’un acte de vente ou encore d’un règlement de copropriété. De même, il est parfaitement concevable qu’un acquéreur de lots de copropriété s’engage à respecter la clause du règlement de copropriété prévoyant l’adhésion à un association syndicale libre.
En revanche, l’association présente un caractère réel, s’attachant à l’immeuble et non à son propriétaire, en sorte que tous les propriétaires successifs en seront automatiquement membres sans autres formalités telle qu’une nouvelle adhésion.
Le texte se poursuit en évoquant «les statuts de l’association» qui «définissent son nom ; son objet et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations».
Ce sont donc les statuts de l’association, à l’instar du règlement de copropriété, qui fixent les règles de la vie commune. Cependant, à l’inverse du règlement de copropriété, document également obligatoire, mais dont l’absence n’empêche pas l’application du statut, l’inexistence des statuts d’une association syndicale rend cette dernière inexistante.
De surcroît, l’article 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 impose qu’une déclaration de l’association soit faite à la préfecture du département où elle tiendra son siège. Deux exemplaires des statuts doivent être joints à cette déclaration et un extrait doit être publié au Journal Officiel dans un délai d’un mois à compter de la date de délivrance par la préfecture d’un récépissé.
Cette exigence a fait peser un risque quant à la survie de la personne morale. Il a ainsi été jugé, en son temps, que «le défaut de publication des statuts d’une association syndicale libre …fait obstacle au recouvrement des charges d’entretien», ou encore que l’absence des formalités de publicité fait perdre la capacité d’ester en justice, même si le défaut de publicité peut être régularisé postérieurement à l’expiration du délai prescrit par la loi. Somme toute, faute de porter à la connaissance de tous les intéressés l’existence de la personne morale, cette dernière perd toutes ses prérogatives.
À l’identique, l’article 60 de cette même ordonnance de 2004 a imposé une mise en conformité de leurs statuts avec le dispositif qu’elle a mis en œuvre pour toutes les associations créent antérieurement à la publication de ce texte, et ce dans un délai de deux ans à compter de la publication de décret, intervenu quant à lui le 3 mai 2006, soit avant mai 2008. La plupart des associations ne fonctionnant pas, leurs membres ont laissé courir le délai sans se soucier de cette exigence de mise en conformité.
Dans un premier temps, la Cour de cassation a décidé que le défaut d’accomplissement des formalités requises devait emporter la perte de la capacité à agir en justice de l’association. Mieux, la Cour suprême est allée jusqu’à dénier à l’association irrégulièrement constituée sa personnalité juridique.
Une telle sanction, non expressément prévue par les textes était susceptible de conséquences singulières dans la mesure où l’association, incapable de se défendre, pouvait se faire dépouiller de son patrimoine. La Cour de cassation est alors revenue sur sa position en jugeant désormais que l’absence de mise en conformité des statuts de l’association syndicale libre ne remet pas en cause son existence juridique.
Sans doute devra-t-on vivre, tant qu’une réforme des textes ne sera pas intervenue, dans l’incertitude, tant la jurisprudence est fluctuante sur cette question. Par exemple, il a été jugé que le non-respect des formalités de déclaration et de publication des modifications statutaires n’est pas de nature à priver l’association de son droit d’agir en justice et, très peu de temps après, que l’association dont les statuts modifiés, bien que publiés mais sans qu’aucun extrait des statuts n’ait été annexé, n’a pas la capacité d’agir en justice.
Enfin, la Cour de cassation a considéré que les associations qui auront mis à jour leurs statuts après le délai requis retrouvent toute leur capacité, le droit d’agir en justice s’appréciant à toute hauteur de la procédure.
Il convient néanmoins de porter une attention toute particulière aux statuts de l’association. En effet, la Cour de cassation a censuré un arrêt qui avait rejeté l’exception de nullité tiré du défaut de capacité à agir de la personne morale, les formalités de publicité ayant été accomplies, alors même que les statuts exigeaient une assemblée constitutive en vue de leur adoption, laquelle n’avait été tenue. Ce défaut d’accomplissement des formalités peut cependant être régularisé en cours d’instance.
Un arrêt intéressant a décidé qu’une association ayant été assignée comme défenderesse est nécessairement partie au jugement et légitime à en interjeter appel, du seul fait que ce jugement lui fait grief et qu’elle y a intérêt, indépendamment de sa capacité à agir en justice, le demandeur ne pouvant la priver du droit de se défendre à l’action qu’il a initiée contre elle.
Il y a donc tout lieu d’inciter fortement les professionnels de l’immobilier en charge de la gestion d’une association syndicale libre de s’assurer de cette mise en conformité, comme du respect des statuts, s’ils entendent défendre utilement les intérêts de la susdite association.
II.- Le fonctionnement de la personne morale
C’est sur ce second point que se constatent les dérèglements les plus flagrants, une grande majorité des praticiens mesurant encore difficilement le caractère exclusif du régime de l’association syndicale libre, notamment lorsqu’une copropriété est comprise dans le périmètre d’une telle association.
Le régime de l’association syndicale est exclusif du statut de la copropriété
Il est de jurisprudence constante que le statut de la copropriété est étranger au régime des associations syndicales libres.
Certes, rien ne s’oppose, et le cas est usuel, à ce que les statuts de l’association s’inspirent du statut de la copropriété, en y prélevant une certaine «dose». Les statuts d’une association syndicale libre peuvent ainsi prévoir un délai de deux mois imparti à ses membres pour saisir le tribunal d’une action en contestation des décisions de l’assemblée générale, s’inspirant des dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Mais, si les statuts sont silencieux sur tel ou tel aspect, il est impossible de se référer utilement au droit de la copropriété, par une sorte de substitution. En illustration, le délai de l’article 42 de la loi de 1965 précité n’est pas applicable à une association syndicale libre dont les statuts n’en auraient rien dit.
Autre exemple, lorsqu’une clause des statuts d’une association syndicale libre fixe sans distinction le régime de la majorité en assemblée pour toutes les décisions, une modification de la répartition des charges doit être adoptée à cette majorité statutaire, même si, par réflexe, la tentation est grande pour les gestionnaires professionnels de s’inspirer des conditions de majorité posées par les articles 24, 25 ou 26 de la loi de 1965.
Il est tout particulièrement recommandé de se montrer attentif la rédaction de ces statuts qui, en cas de manque, ne pourront être complétés par le truchement du droit de la copropriété. Bien entendu, l’article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 prescrit un certain nombre d’objets, lesquels devaient auparavant être scrupuleusement transcrits dans les statuts. Il fut un temps où il était jugé que «les statuts de l’association syndicale libre, limités à l’acquisition, la gestion et l’entretien des équipements communs, ne lui conféraient aucun autre rôle, et notamment pas celui de faire respecter les documents contractuels».
Le droit a évolué, mais si l’association a été constituée en vue d’autres objets que ceux visés à l’article 5 précité, il importe toujours que mention en soit portée dans ses statuts, sauf à ce qu’ils soient privés de toute portée.
Par exemple, il a été récemment jugé «qu’aucune disposition de l’ordonnance du 1er juillet 2004 ne donne qualité aux membres de l’association syndicale libre pour agir pour la sauvegarde des droits afférents au patrimoine de l’association». Seuls les statuts peuvent l’envisager, et s’ils ne l’ont pas fait, toute action individuelle est irrecevable.
L’article 9 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 dispose que «l’association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts», et un président élu en assure la représentation, quand ce n’est pas la direction. Mais, dans les associations regroupant de grands ensembles immobiliers, il est d’usage que les statuts prévoient leur gestion par un professionnel de l’immobilier, généralement un syndic de copropriété, lequel doit se montrer vigilant à ne pas amalgamer les deux ordonnancements juridiques.
La copropriété est comprise dans le périmètre d’une association syndicale
Des immeubles en copropriété sont souvent inclus dans le périmètre d’intervention d’une association syndicale libre. Il s’observe alors une certaine confusion entre l’appartenance à l’association qui est le propre des copropriétaires eux-mêmes, et non du syndicat, et la participation aux assemblées générales de l’association qui est, en général, réservée au syndicat, via son syndic, à l’exclusion des copropriétaires pris individuellement.
Sur cette simple circonstance, nombre de gestionnaires d’associations ne convoquent que le syndic de la copropriété à l’assemblée générale de l’association, ce qui est admissible, voire nécessaire, mais n’adressent ensuite le procès-verbal qu’à ce même syndic.
Or, les copropriétaires sont personnellement membres de l’association et sont, de ce fait, recevables à contester les décisions de son assemblée générale, sans qu’un quelconque délai éventuellement prévu par les statuts ne leur soit opposable si le procès-verbal ne leur a pas été notifié, erreur fréquente qui a pour conséquence de fragiliser la personne morale et d’en perturber le bon fonctionnement.
Pour conclure, il convient de se souvenir que dès lors qu’une association syndicale libre a été constituée, par exemple pour assurer l’entretien et la conservation d’une voie privée, elle est seule compétente pour faire exécuter les travaux afférents à cet objet, et un syndicat de copropriétaires, riverain de cette voirie, doit soumettre préalablement toute requête intéressant ce genre de travaux, à l’association.
De même, le syndicat de copropriétaires d’un immeuble compris dans le périmètre d’une association syndicale libre n’a pas qualité pour agir en réparation des désordres affectant les ouvrages communs «de l’ensemble immobilier dont il n’est qu’une partie».
En revanche, une association syndicale libre n’a pas qualité pour «solliciter l’indemnisation des préjudices subis par des copropriétaires, une telle demande devant être formulée et justifiée par chacun des copropriétaires concernés».
Il est exact que l’objet d’une association tient principalement à la réalisation et à la gestion d’ouvrages d’intérêt commun pour ses membres, aux termes de l’article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004. Cette personne morale n’a, par voie de conséquence, aucune compétence pour rechercher l’indemnisation d’un préjudice subi par un copropriétaire, quand bien même ce préjudice serait supporté collectivement et trouverait sa source dans les ouvrages communs. Il est alors vain de s’appuyer sur ce que prévoit le droit de la copropriété, dont on sait qu’il autorise le syndicat des copropriétaires à réclamer l’indemnisation de ses membres pour un préjudice subi collectivement.
Ce petit vademecum, très incomplet, n’avait d’autre ambition que de rappeler quelques règles simples de gestion des ensembles immobiliers, que ceux-ci relèvent du droit de la copropriété ou s’inscrivent dans l’autre mode d’organisation que constitue l’association syndicale libre, afin que les différences substantielles entre les deux systèmes soient présentes à l’esprit des praticiens.
