III.- L’assouplissement du régime «Pinel-Denormandie»
L’acquisition d’un bien ancien avec travaux permet l’application d’un dispositif fiscal plus attractif que le régime Cosse.
Pour encourager la rénovation de l’habitat dégradé en même temps que la revitalisation des cœurs de ville, les pouvoirs publics ont voulu, selon les termes du ministre chargé de la Ville et du Logement Julien Denormandie, «mobiliser un outil fiscal puissant incitant les investisseurs bailleurs à rénover leurs logements» dans les centres-villes concernés par ces programmes. La rénovation doit réduire la vacance et éviter l’étalement des périphéries qui entraîne la suppression de terres agricoles et intensifie la circulation automobile.
Sont ainsi nouvellement éligibles au dispositif Pinel, rebaptisé Denormandie au titre de ces opérations, les acquisitions de logements anciens réalisées entre le 1er janvier 2019 et 31 décembre 2022 - du fait de la prorogation d’un an du dispositif, prévue par la loi de finances pour 2020 - et faisant l’objet de travaux réalisés par des entreprises. Le montant de ces travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. La mesure s’applique également à la transformation en logements de locaux précédemment affectés à un autre usage.
Dans la première version du dispositif, les biens concernés devaient être obligatoirement situés dans un centre-ville caractérisé par un besoin de réhabilitation particulièrement important ou ayant fait l’objet d’une convention de revitalisation du territoire. Concrètement, les communes concernées sont celles retenues par le plan «Action cœur de ville», identifiées comme des agglomérations de taille moyenne, en difficulté, au nombre de 222 initialement.
Mais l’application du dispositif ayant révélé une offre de biens insuffisante, la loi de finances pour 2020 (art. 115 et 162) l’assouplit dans deux directions pour les acquisitions réalisées depuis le début de cette année : sont désormais concernés, les logements situés sur l’ensemble du territoire des communes éligibles et non plus seulement en centre-ville ; ces biens doivent faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration - et non plus de rénovation. Ce changement de dénomination vise à harmoniser la désignation des travaux éligibles au dispositif Denormandie et au prêt à taux zéro dans l’ancien. L’administration vient de préciser que les travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux - à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément - ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces. A contrario, les travaux de démolition totale suivie d’une reconstruction ne sont pas éligibles.
Il convient de rappeler que la réduction d’impôt Denormandie est calculée selon les mêmes modalités et sous les mêmes conditions que le dispositif Pinel. L’investisseur peut donc bénéficier d’une réduction d’impôt égale au maximum à 21 % du prix de revient de l’immeuble rénové (prix d’acquisition de l’immeuble + frais de notaire + travaux) à raison de 2 % par année pendant les neuf premières années et 1 % par an pendant les trois suivantes. En contrepartie, les travaux ouvrant droit à réduction ne pourront être portés en charges déductibles.
Un calcul comparatif est donc à faire par le contribuable, prenant en compte, d’une part le montant de sa réduction d’impôt possible (soit au maximum 63 000 €) et, d’autre part, l’économie résultant de la déduction fiscale des travaux dans les conditions de droit commun, le montant de cette déduction étant tributaire de son TMI (taux marginal d’imposition) et du montant des dépenses de travaux. Sur ces bases, la nouvelle réduction est a priori plus intéressante si :
21 % x montant total
de l’investissement >
(TMI +PS) x travaux déductibles
Le bénéfice de la réduction d’impôt sera donc d’autant plus avantageux que le contribuable supporte une TMI faible et que la part des travaux dans l’opération est réduite. On s’aperçoit ainsi que lorsque celle-ci ne dépasse pas 25 % de l’investissement, la réduction Denormandie est toujours plus avantageuse, quelle que soit la TMI du contribuable. Dans les autres cas, le résultat dépendra aussi du traitement du déficit foncier éventuellement généré par la rénovation. Au-delà du calcul fiscal, l’investisseur doit bien sûr prendre en compte les contraintes locatives du dispositif Pinel (plafonds de ressources et de loyers, prix plafond au mètre carré, durée de l’engagement locatif…). La possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt en souscrivant des parts d’une SCPI respectant les conditions du dispositif peut intéresser des personnes souhaitant éviter toute contrainte de gestion.
La mise en place du prélèvement à la source avait dissuadé une majorité de propriétaires d’effectuer des travaux en 2018 et 2019, leur déduction faisant alors l’objet de règles spécifiques. Leur réalisation peut être désormais envisagée sans arrière-pensées. A côté des dispositions fiscales commentées ici, la possibilité d’imputer une fraction de son déficit foncier sur d’autres revenus reste l’une meilleures incitations pour les ménages les plus aisés.
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