Diagnostic technique global, audit énergétique, diagnostic de performance énergétique… Autant d’outils d’examen du bâti bien spécifiques mais qui ont tous, in fine, le même objectif principal : inciter les copropriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique. Le point sur les obligations à respecter et les bonnes pratiques à mettre en œuvre.
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C’est l’un des points clés de la loi ALUR : le diagnostic technique global (DTG) – prévu pour les immeubles relevant du régime de la copropriété – vise à informer les copropriétaires de l’état général du bâti, à favoriser le bon entretien de ce dernier et la mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique. Remplaçant le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété (article L.111-6-2 du Code la construction et de l’habitation abrogé), il doit être réalisé avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
La date charnière ? 1er janvier 2017, avec des obligations différentes avant et après celle-ci, comme le montre le tableau récapitulatif ci-contre. De manière générale, les immeubles en copropriété pourront prévoir, lors de l’assemblée générale annuelle, la mise à l’ordre du jour de la réalisation d’un DTG. Une résolution qui devra être votée à la majorité simple de l’article 24.
Les articles de la loi ALUR relatifs au diagnostic technique global
L’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation définit les mesures d’application du diagnostic technique global et les résultats attendus d’une telle procédure.
Le DTG doit être présenté aux copropriétaires au cours de l’assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision (article L.731-2 I).
Au cours de cette même assemblée, les copropriétaires devront se prononcer sur la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et ses modalités de mise en œuvre (contenu, calendrier, évaluation financière, modalités de financement et choix du maître d’œuvre).
En fonction des orientations votées, le syndic devra alors inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales suivantes, le vote du plan pluriannuel de travaux (à la majorité absolue) s’il avait été refusé précédemment ou les décisions relatives à sa mise en œuvre si celui-ci avait été adopté (article L.731-2 III).
Rappel : Les travaux d’économie d’énergie sont votés à la majorité absolue. La loi Grenelle 2 prévoit que ces travaux peuvent porter sur les parties privatives, par exemple, l’isolation thermique des parois vitrées. Dans ce cas, le copropriétaire prendra en charge seul le coût de ces travaux, à moins qu’il puisse justifier de travaux équivalents effectués durant les dix années précédentes. La loi ALUR complète cette disposition en précisant que le syndicat des copropriétaires est désigné maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux.
Le carnet d’entretien devra, par ailleurs, intégrer la liste des travaux jugés nécessaires tels que présentés par le DTG et les éventuelles études complémentaires, afin d’informer de futurs acquéreurs (article L.731-3).
L’article L. 731-4 indique que toute mise en copropriété d’un immeuble ayant plus de dix ans doit être précédée d’un diagnostic technique global comme indiqué à l’article L. 731-1.
En cas de danger imminent pour la santé ou la sécurité des occupants, de risque sérieux pour la sécurité des occupants ou de péril, l’autorité administrative peut demander au syndicat de lui produire le DTG afin de vérifier l’état des parties communes (article L.731-5 I). Si ce dernier refuse ou est dans l’impossibilité de communiquer ce document un mois après la demande, l’autorité administrative peut faire réaliser d’office le DTG aux frais du syndicat (article L.731-5 II).
Audit énergétique ou diagnostic de performance énergétique ?
D’ici le 1er janvier 2017, toutes les copropriétés de 50 lots ou plus à usage principal d’habitation et équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, devront avoir réalisé un audit énergétique. Ne sont cependant concernés que les immeubles dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001.
Cet audit énergétique comprend notamment :
• un descriptif des parties communes et privatives du bâtiment ;
• un audit auprès des occupants ;
• la visite d’un échantillon de logements ;
• l’estimation des quantités annuelles d’énergie effectivement consommées ;
• la mention du classement énergétique du bâtiment ;
• la mention du classement des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment ;
• des préconisations visant à optimiser l’utilisation, l’exploitation et la gestion des équipements ;
• des propositions de travaux améliorant la performance énergétique du bâtiment ;
• un rapport faisant la synthèse de tous ces points permettant aux copropriétaires d’apprécier la qualité de leur bâtiment et de juger de la pertinence des travaux proposés.
Le diagnostic de performance énergétique, plus communément appelé DPE, concerne, lui, les copropriétés de 49 lots ou moins, mais aussi celles de 50 lots ou plus dont la demande de permis de construire est postérieur d’après le 1er juin 2001.
Rappel sur la fiche synthétique et le fonds de travaux obligatoire
Chaque copropriété à usage d’habitation, même partiel, devra détenir une fiche synthétique récapitulant les données financières et techniques de l’immeuble. Elle sera à la disposition de tous les copropriétaires et acquéreurs potentiels en cas de vente d’un lot. Au-delà de l’information, l’objectif d’une telle fiche est d’inciter les copropriétaires à valoriser et entretenir le bâti, selon le même modèle que le diagnostic de performance énergétique. Un immeuble entretenu, isolé et sain financièrement sera en effet bien plus attractif pour un candidat à l’achat, qu’un autre présentant des carences à ce niveau. L’article 8-2 de la loi de 1965 n’est pas entré encore en vigueur. Pour ce qui est du fonds de travaux obligatoire, les copropriétés à usage total ou partiel de logement devront mettre en place un fonds de travaux à partir du mois de janvier 2017. Il sera approvisionné par une cotisation annuelle sur tous les copropriétaires, dont le montant ne pourra inférieur à 5 % du budget annuel prévisionnel.
L’audit : de la préparation aux préconisations
La préparation en amont
Au-delà des compétences techniques du prestataire, un audit réussi passe par une bonne préparation en amont, avec l’utilisation de données les plus précises possibles. Le conseil syndical doit donc récolter – en lien avec le syndic – des données fiables et cohérentes, y compris auprès des autres copropriétaires et des locataires :
- consommation d’énergie des parties communes ;
- carnet d’entretien ;
- contrat d’exploitation et de maintenance de l’installation collective ;
- coefficient de répartition des charges de chauffage et, le cas échéant, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire ;
- procès-verbal de la dernière assemblée générale ;
- factures des travaux déjà réalisés et devis des travaux éventuellement envisagés ;
- plans de la copropriété ;
- tous autres documents permettant d’apprécier la qualité thermique de la copropriété (diagnostic de performance énergétique, audit énergétique antérieur, audit technique, etc.).
Analyse du potentiel de rénovation
Au vu de ces éléments et de ceux qu’il va apprécier par lui-même sur le terrain, le prestataire va pouvoir réaliser une analyse détaillée du potentiel de rénovation énergétique du bâti en fonction des contraintes architecturales et règlementaires présentes.
Les préconisations de l’audit
Le prestataire devra aussi mentionner sous forme de tableau – pour davantage de lisibilité – ses préconisations avec les données suivantes :
• Nature ;
• Investissement (en € TTC) ;
• Investissement surcoût des travaux d’économie d’énergie (en € TTC) ;
• Gain énergétique (consommation d’énergie primaire par unité de surface et par an : kWhep / m² / an) ;
• Gain financier (en € TTC / an) ;
• Hors aides financières :
- Coût global sur 20 ans (en € TTC) ;
- Temps de retour actualisé optimiste (en années) ;
- Temps de retour actualisé optimiste au prorata du surcoût des travaux d’économie d’énergie ;
- Temps de retour actualisé pessimiste (en années) ;
- Temps de retour actualisé pessimiste au prorata du surcoût des travaux d’économie d’énergie.
• Type d’aides financières mobilisables à la date de rendu du rapport :
- Collectivités locales ;
- Anah ;
- Certificats d’économies d’énergie ;
- Aides collectives.
• Gain environnemental (en tonnes d’équivalent CO2 par an : t.éq CO2 / an).
Les préconisations doivent, par ailleurs, être hiérarchisées de manière à préfigurer le phasage des travaux (urgent, court, moyen, long terme), en tenant compte - outre les attentes de la copropriété - de la cohérence globale des travaux intégrant les qualités architecturales et constructives du bâtiment et des équipements. Doivent également être pris en compte, l’estimation de l’efficacité énergétique des actions envisagées, celle du coût d’investissement et du temps de retour de ces mêmes actions. Autre facteur à intégrer : le caractère d’urgence des travaux liés à la vétusté ou à la dégradation des équipements et des ouvrages. Sans oublier, bien sûr, le principe de réalité avec les caractéristiques socio-économiques des propriétaires et les aides financières mobilisables par la copropriété.
L’audit : mode d’emploi
Les qualités de l’auditeur
• Un prestataire ne peut réaliser un audit sur des installations conçues ou gérées par lui-même et doit être indépendant des fournisseurs d’énergie et de matériel.
• De manière générale, il doit être indépendant vis-à-vis des professionnels de l’entretien des bâtiments, des installations techniques et des responsables de la copropriété (conseil syndical et syndic).
• Si l’audit le nécessite, le prestataire devra faire appel à d’autres corps de métiers compétents tels que des économistes de la construction, des acousticiens, ou bien encore, des bureaux d’études structure.
Lire également réponse ministérielle en page 24 de ce numéro.
