24. Recommandation n°24 relative aux modalités d'application de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965

par Commission relative à la copropriété
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Index de l'article

I. Sur la force de l'article 49

1° Sur l'objet des adaptations :


a) Sur la notion de modification législative :

 Considérant que, selon l'article 47 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement d'administration publique fixe les conditions de son application, et que l'article 43 soumet à la même sanction la plupart des dispositions législatives et des dispositions réglementaires prises pour leur application ;
 Considérant qu'une distinction des dispositions législatives proprement dites et des dispositions réglementaires prises pour leur application serait contraire à la volonté du législateur d'instaurer une cohérence entre les textes applicables à la copropriété et le contenu du règlement ;
 Considérant, dès lors, que la notion de « modifications législatives » ne peut être prise dans son sens le plus formel ;
 Considérant qu'en revanche, les termes de « modifications législatives » s'opposent à la prise en compte d'évolutions jurisprudentielles ;

b) Sur la notion de règlement de copropriété à adapter :

Considérant
que les termes « adaptation de règlement de copropriété » ne permettent pas la régularisation de situations de fait intervenues indépendamment de toute modification législative ou réglementaire ;
Recommande que les adaptations soient faites au regard des seules modifications législatives ou réglementaires.

2° Sur la date de prise en compte des modifications législatives :


Considérant que l'article 49 ne vise que les modifications intervenues depuis l'établissement du règlement de copropriété ;
Considérant que le but du texte impose de ne pas faire de différence entre établissement et modification du règlement et que doivent être adaptées toutes les clauses incompatibles avec un texte postérieur, qu'elles aient figuré dans le règlement dès l'origine ou qu'elles y aient été introduites par la suite ;

Recommande :
 de ne pas utiliser l'article 49 pour adapter des clauses du règlement de copropriété avec des textes antérieurs et de respecter, pour une telle régularisation, les règles prévues notamment aux articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.


3° Sur la notion « d'adaptations rendues nécessaires » :


Considérant que l'exigence d'interpréter strictement l'article 49 impose de donner toute sa portée à l'adjectif « nécessaire » ;
Considérant que l'adaptation nécessaire peut se limiter à la simple suppression des clauses devenues incompatibles avec le contenu des textes entrés en vigueur postérieurement à l'établissement ou à l'adoption de ces clauses lorsqu'elles se contentent de reproduire des dispositions légales ou réglementaires ; que, dans le cas contraire, elle peut nécessiter l'adoption de clauses conformes aux nouvelles dispositions se substituant aux précédentes, devenues incompatibles avec le droit positif ;
Considérant que l'article 49 vise sans restriction, ni réserve, le règlement de copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967 ;
Considérant, en ce qui concerne la répartition des charges, que la loi fixe les critères de répartition (utilité et proportionnalité), sans préciser les éléments à retenir, ni la méthode de calcul permettant de déterminer la quote-part de charges dans chaque catégorie ;
Considérant que l'objet des réclamations affectant seulement le quantum des quotes-parts, et non le critère légal lui-même, et les erreurs de calcul, ne constitue pas une violation directe des principes légaux de l'article 10 ; que celui-ci fixe seulement des principes légaux et non les modalités légales de ces principes ; et qu'en conséquence ces objets ne sauraient être soumis à la procédure de l'article 49 ;

Recommande d'utiliser les dispositions de l'article 49 pour :
• supprimer toute clause incompatible avec les dispositions législatives ou réglementaires entrées en vigueur postérieurement à l'établissement ou à la modification du règlement de copropriété : par exemple, la clause interdisant, avant la loi du 31 décembre 1985, de conférer une délégation de vote à une personne qui n'aurait pas la qualité de copropriétaire ;
• substituer, si nécessaire, aux précédentes clauses des clauses conformes aux dispositions législatives ou réglementaires postérieures à l'établissement ou à la modification du règlement de copropriété : par exemple, la clause prévoyant, avant la loi du 31 décembre 1985, la majorité en nombre des copropriétaires représentant les trois quarts des voix du syndicat, au lieu des deux tiers ;
• analyser la conformité du critère de la répartition des charges par rapport aux dispositions impératives de l'article 10, sans qu'aucune disposition législative ou réglementaire ne détermine les éléments et la méthode permettant d'établir une nouvelle répartition des charges.

Recommande de ne pas utiliser l'article 49 pour :
• modifier les quotes-parts de parties communes, en tant que quotes-parts de propriété, lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles ;
• rectifier les erreurs de calculs ou ajuster seulement le quantum des charges.