I. Étendue de l'obligation
A. Sur les lots concernés
Rappelant :
– que l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot ne s'impose que dans les immeubles soumis au statut de la copropriété fixé par la loi du 10 juillet 1965 et visé par l'article 1er, alinéa 1er, de cette loi, le lot pouvant être situé dans un bâtiment en contenant plusieurs ou constituer l'intégralité d'un bâtiment, observation faite que la loi s'applique aux copropriétés horizontales ;
– que, d'autre part, sont expressément exclus du champ d'application de la loi les caves, les garages et emplacements de stationnement, quelles que soient leur superficie et leur hauteur sous plafond, et d'autre part les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2, étant précisé qu'une fraction de lot est la conséquence de la division d'un lot ;
– que les ventes d'immeubles à construire, quelle que soit leur forme, ne devraient pas être soumises à l'obligation de mentionner la superficie prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ces ventes étant régies par les dispositions spécifiques des articles L. 261-1 et suivants, et R. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ces deux régimes de protection des acquéreurs ne se cumulant pas.
Recommande :
– aux vendeurs professionnels, aux professionnels de l'entremise immobilière et aux rédacteurs d'acte de s'assurer du statut juridique du bien à vendre avant de rechercher un acquéreur ;
– aux rédacteurs d'acte, de ne pas cumuler la protection prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et celle des articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ce cumul pouvant être source d'insécurité juridique.
B. Sur la nature des mutations concernées
Constatant :
– bien que l'article 46 de la loi s'applique à tous les lots de copropriétés, sous les réserves ci-dessous spécifiées, que cet article constitue une dérogation au droit commun de la vente immobilière, et qu'il est donc d'interprétation stricte ;
– que la loi ne s'applique qu'aux promesses unilatérales de vente ou d'achat et aux actes réalisant ou constatant la vente, ce qui implique la stipulation d'un prix en contrepartie du transfert du droit de propriété ; qu'il en est ainsi quelle que soit la qualification donnée à l'acte par les parties ;
– que sont donc exclues les mutations à titre gratuit (donation, donation-partage), les opérations ne transférant pas de droit de propriété (cessions de parts, location-attribution), les mutations ne donnant pas lieu à indication de prix (apport en société, échange sauf requalification de ce dernier par le juge en raison de l'importance de la soulte) ;
– que s'agissant plus précisément de promesses, la loi s'applique aux promesses unilatérales de vente ou d'achat et aux promesses synallagmatiques de vente par acte sous seing privé ou par acte authentique, même si les unes et les autres sont assorties de conditions suspensives ou résolutoires ;
– que certains actes, sans s'intituler « promesse de vente » ou « acte de vente » traduisent soit une intention de vendre de nature, si elle est acceptée par le bénéficiaire, à former une vente, soit un engagement de transférer la propriété du bien ; tel serait le cas, par exemple, des contrats de location-accession ou de location-vente.
Recommande :
– aux rédacteurs d'actes (agents immobiliers, avocats, administrateurs de biens, huissiers de justice, notaires...) de s'assurer que le contenu de l'acte répond, ou non, aux conditions posées par la loi pour son application ;
– de mentionner la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot s'il y a lieu.
