II. Sur la recherche et la désignation de l'entrepreneur
Considérant que l'organisation d'une procédure de sélection des entrepreneurs introduit plus de clarté dans la gestion de la copropriété ;
Recommande :
– que, pour guider les copropriétaires lorsque le règlement de copropriété ne contient pas de mesures appropriées, l'assemblée générale adopte une procédure de recherche et de désignation de l'entrepreneur comprenant trois phases :
2.1. – Le descriptif des travaux
Considérant que l'assemblée générale doit disposer d'éléments de comparaison entre les entrepreneurs pour faire son choix ;
Rappelle :
– que la loi du 10 juillet 1965 vise trois catégories de travaux relatifs aux parties communes ou aux équipements collectifs : les travaux « d'entretien », les travaux « de mise en conformité », les travaux « d'amélioration ».
Recommande :
1° que, sauf décision particulière de l'assemblée générale, le syndic établisse ou fasse établir un document comprenant : un descriptif des travaux, la qualité des matériaux, les garanties financières, les qualifications de l'entrepreneur correspondant aux travaux à réaliser, les assurances et la demande de références des chantiers précédents ;
2° qu'en cas de travaux importants ou complexes, le syndic confie à un maître d'œuvre l'élaboration de ce descriptif.
2.2. – La recherche d'entrepreneurs
Recommande :
1° qu'en cas de travaux peu importants ne dépassant pas le seuil éventuellement fixé par l'assemblée générale, le syndic choisisse les entrepreneurs à consulter, les copropriétaires pouvant, le cas échéant, proposer des noms d'entrepreneurs ;
2° que, dans les autres cas, le choix des entrepreneurs s'effectue après leur mise en concurrence. Le syndic reçoit les réponses sous double enveloppe. Les plis sont ouverts par le syndic en présence des membres du conseil syndical.
2.3. – Le choix de l'entrepreneur
Considérant :
– que l'article 21 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :
« En outre, il (le conseil syndical) donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. »
– que l'article 21 (alinéa 1er) du décret du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé ».
– que l'article 26 (alinéa 2) du décret du 17 mars 1967 dispose :
« Il (le conseil syndical) peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi de 1965 et à l'article 21 du présent décret. »
– que l'information des copropriétaires est normalement assurée par l'application de l'article 11 (alinéa 4) du décret du 17 mars 1967 :
« Sont notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
...
4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée générale est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret. »
Recommande :
1° que les devis soient communiqués aux membres du conseil syndical ;
2° que, le conseil syndical, lorsqu'il a reçu délégation d'approuver un marché, fasse le choix de l'entrepreneur et adopte les conditions du contrat ;
3° qu'en l'absence de délégation au conseil syndical, le syndic soumette le marché de travaux à l'approbation de l'assemblée générale en observant les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, notamment la notification du ou des devis proposés, ainsi que l'avis du conseil syndical. Il apparaît souhaitable que plusieurs devis soient soumis à l'assemblée générale.
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