Si légalement les copropriétaires n’ont pas obligation de souscrire un contrat d’assurance couvrant la copropriété, sauf en cas de travaux relevant de l’assurance obligatoire de dommages ouvrages, dans les faits, cela est très peu souvent le cas. Et pour cause : en cas de sinistre endommageant ou détruisant l’immeuble, les sommes à débourser peuvent être considérables.
Paul TURENNE
La plupart des règlements de copropriété imposent au syndicat des copropriétaires de souscrire une assurance couvrant les parties communes de l’immeuble et la responsabilité civile du syndicat vis à vis des tiers. A défaut, la responsabilité du syndicat pourrait être engagée et ce dernier devrait en supporter la charge financière, mettant ainsi en danger les finances de la copropriété.
Le syndic, en tant que mandataire de la copropriété, a donc le devoir de souscrire un contrat d’assurance pour le compte du syndicat. A lui de négocier avec les assureurs le montant de la prime, sachant que ce dernier dépend avant tout du risque couvert et de la surface développée de l’immeuble, égale en général au total des superficies prises à l’extérieur des murs (hors œuvre) de chaque niveau. Par ailleurs, il convient de noter que la surface des caves, combles et greniers est comptée pour 50 %. Enfin, le syndic veillera à mettre en avant l’existence d’équipements pour la prévention et la limitation des risques, notamment incendies, qui permettent de diminuer la prime.
A noter également : la plupart des compagnies d’assurance demandent un état des sinistres survenus et indemnisés au cours des trois dernières années, avant d’assurer un immeuble. Mais attention aux fausses déclarations ou aux omissions. La responsabilité du syndicat pourrait être engagée si la copropriété devait en subir les conséquences.
Un montant d’indemnisation variable…
L’indemnisation tient compte au minimum de la valeur réelle de l’immeuble, en fonction de son ancienneté et de son usage. Cette formule de garantie calculée par l’assureur et appelée «valeur de reconstruction vétusté déduite», consiste à déduire du coût de reconstruction à neuf un pourcentage de vétusté tenant davantage compte de l’état d’entretien et de la qualité des matériaux que de l’âge des bâtiments. Si le taux de vétusté dépasse 25 ou 30 %, le remboursement peut donc, selon les contrats, être insuffisant et bien en dessous des sommes nécessaires pour financer les travaux de remise en état des biens endommagés. D’où l’intérêt de tenir compte du seuil à partir duquel la vétusté est prise en compte dans le calcul de l’indemnité. Attention également au plafond de garantie fixé dans le contrat, qui limite de fait, l’indemnité maximum.
…en fonction des éléments couverts
Les assurances couvrent le plus souvent les dégâts matériels affectant aussi bien les parties communes que privatives, ainsi que la responsabilité civile des copropriétaires pour les dommages causés à autrui. Dans ce cas, les aménagements apportés par chaque copropriétaire dans son appartement, sont généralement couverts, même s’il convient de le vérifier. Quoi qu’il en soit, un contrat global multirisque collectif apparaît économiquement plus avantageux, sans compter la simplification apportée au gestionnaire qui n’a pas à se soucier de déterminer quel contrat s’applique.
Objet des garanties et éléments couverts à vérifier sur un contrat
Dégâts causés par les tempêtes, actes de terrorisme et catastrophes naturelles sont systématiquement pris en charge par les assurances.
Il en est théoriquement toujours de même pour les dommages provoqués par le vol, les bris de glace, l’incendie, la foudre l’explosion, la fumée des pompiers, les dommages électriques causés aux câbles non enterrés, la grêle ou bien encore la neige sur les toitures (à l’exclusion des dommages causés par les diverses sortes de volets).
De manière générale, seuls les dommages accidentels et ayant une origine connue sont garantis. L’assureur pourra donc légitimement refuser une indemnisation s’il prouve que le dommage a pour origine un défaut permanent d’entretien.
Attention également en ce qui concerne les dégâts des eaux, à vérifier avant signature si le contrat contient ou non les frais de recherche de fuites.
Deux dispositions indispensables dans un contrat d’assurance de la copropriété
Le contrat d’assurance doit mentionner que la société d’assurances qui couvre la copropriété ne se retournera pas contre le copropriétaire responsable d’un sinistre ni contre le syndic. Cette clause peut être étendue à tous les occupants de l’immeuble (par exemple, les locataires).
Les copropriétaires doivent être considérés par le contrat d’assurance comme des tiers entre eux en cas de dommages aux biens de l’un d’eux. A défaut, l’assureur n’interviendrait pas, car la garantie de responsabilité civile ne couvre pas les dommages subis par l’assuré. Or, dans l’assurance collective, chaque copropriétaire a la qualité d’assuré.
Source : Fédération Française des Sociétés d’Assurance (FFSA)
Focus sur une nouveauté : l’Eco Domagis
Parallèlement à sa multirisque chantier protégeant l’ensemble de la copropriété grâce à quatre garanties complémentaires (DO, CNR, TRC, et RCMO), la Caisse de Garantie de l’Immobilier (CGAIM) est sur le point de lancer une multirisque chantier innovante destinée à garantir des travaux dont la nature ouvre droit à l’éco-prêt à taux zéro.
Trois groupes de travaux donnent accès à ce type de financement:
le premier groupe ou «bouquet de travaux» définit six catégories de travaux (isolation thermique des toitures, isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur......)
le deuxième groupe concerne les travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale du logement sur des bâtiments dont la date d’achèvement des travaux est postérieure au 1er janvier 1948.
Le troisième groupe concerne les travaux de réhabilitation des systèmes d’assainissement non collectifs ne consommant pas d’énergie.
Les garanties de ce nouveau contrat seront étendues et adaptées à la problématique de l’éco-rénovation. La CGAIM disposera de l’exclusivité pour la distribution de cette multirisque chantier originale.
En savoir plus : 01 44 95 22 29
Conseils pratiques
Vérifier annuellement l’indexation du contrat d’assurance, sachant que le montant de la prime est révisé chaque année en fonction de l’indice du coût de la construction et d’un éventuel accroissement de l’ensemble des sinistres indemnisés.
La responsabilité civile de la copropriété est engagée vis-à-vis des tiers et de chaque copropriétaire en cas de sinistre provoqué par les bâtiments ou les personnes affectées au service de l’immeuble.
Sur des parties privatives, les locataires concernés ont cinq jours à compter de la constatation du sinistre pour en informer leurs assureurs.
Ne jamais réparer les zones sinistrées avant le passage de l’expert de la compagnie d’assurance, afin d’amener la preuve de la nature et de l’intensité des dégâts causés.
