[N°630] - Aménager un souplex

 Crise immobilière, pénurie de logements, manque d’espace… Quelles que soient les raisons, beaucoup sont tentés d’aménager leur sous-sol en «souplex», afin de gagner quelques mètres carrés, sans avoir forcément besoin de déménager. Quels en sont les enjeux ? Pour quelle solution technique opter ? Peut-on le louer ? Le point sur ces logements forts singuliers.

Logement situé en rez-de-chaussée, auquel on a ajouté un sous-sol (en général une cave aménagée), le souplex séduit de plus en plus. Original, atypique et souvent économique, cette habitation en duplex inversé, inspiré du modèle londonien, connaît un fort développement dans les centres villes des métropoles françaises dont Paris, Lyon, Marseille et Lille. Le prix au mètre carré de ce type de bien est, en général, moins élevé que celui d’un bien classique. Il faut compter une décote de 50 à 80% du bien immobilier comportant un rez-de-chaussée et une cave si aucun aménagement n’a été fait.

Obtenir les autorisations nécessaires.

En principe, les surfaces situées au sous-sol d’un logement ne sont pas considérées comme habitables. Si un propriétaire souhaite aménager son sous-sol en souplex pour l’habiter, il doit faire requalifier la surface en mairie, qui s’assurera des conditions sanitaires de l’habitation après travaux. Il doit également vérifier que le PPRI (Plan de Prévention des Risques d’Inondation) n’interdit pas une habitation souterraine. Avant tout travaux, il faut donc contacter sa mairie afin de vérifier si cela est possible, sachant que certaines communes interdisent tout type de travaux sur des surfaces en sous-sol. Pour répondre aux règles de salubrité, un local destiné à l’habitation doit comporter une ouverture donnant à l’air libre, avoir accès à la lumière du jour et être doté d’une hauteur sous-plafond supérieure à 2,20 mètres sur une surface minimum de 9 mètres carrés. Il doit également être conçu de telle sorte qu’il puisse permettre la ventilation des logements, être dépourvu d’équipements propres de chauffage, et ne pas constituer une cour ouverte. Mais les règles encadrant les questions de salubrité, d’humidité, d’assainissement et de hauteur sous plafond sont plus ou moins sévères selon les mairies. Il convient aussi de respecter l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique qui précise que «les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l’Etat dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu’il fixe. Il peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès ou l’usage des locaux aux fins d’habitation, au fur et à mesure de leur évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l’Etat. Ces mesures peuvent faire l’objet d’une exécution d’office». Ainsi, le souplex pourra être loué seulement s’il remplit toutes les conditions légales de salubrité, s’il comporte une fenêtre d’aération, au minimum 9 mètres carrés et une hauteur de plafond d’au moins 1,80 mètre.
Au demeurant, cette autorisation de la mairie ne suffit pas au propriétaire pour engager les travaux. Il faut également obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Le copropriétaire doit s’assurer que le souplex n’a d’incidence que sur les parties privatives. Dans le cas contraire, il faudra l’accord du syndicat des copropriétaires (majorité absolue). Il doit également s’assurer que le regroupement est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété et qu’il n’entraîne pas une modification de la répartition des charges de copropriété, donc des tantièmes. Faire accepter un tel projet à la copropriété peut s’avérer être un parcours du combattant. Il est conseillé de bien préparer son dossier, d’informer au préalable les copropriétaires afin de recueillir leur accord et de fournir à l’assemblée générale les plans de l’architecte ou du maître d’œuvre afin de rassurer l’auditoire.

Tout dépend de la surface habitable

Si l’emprise au sol (c’est-à-dire la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus) est inférieure à 5 mètres carrés, aucune formalité administrative n’est requise. Entre 5 et 20 mètres carrés, une déclaration préalable auprès de sa mairie est indispensable. Au-dessus de 20 mètres carrés, ou dès lors que les travaux engendrent une modification des structures porteuses ou de la façade de l’immeuble, ou si les travaux ont pour effet d’exécuter des travaux dans un immeuble situé dans un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) et/ou inscrit au titre des monuments historiques, il faudra obtenir un permis de construire. Le seuil des 20 mètres carrés est porté à 40 mètres carrés lorsque la construction est située dans une zone couverte par un PLU (Plan Local d’Urbanisme). Si un propriétaire souhaite creuser une cave sous un garage, un permis de construire sera également nécessaire.

Un impact sur la taxe foncière ?

Non. Comme chaque pièce doit bénéficier d’une ouverture sur l’extérieur et d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre, le sous-sol ne sera pas légalement considéré comme habitable et son aménagement en souplex n’aura donc aucun impact sur la taxe foncière. De la même façon, il n’est, en principe, pas possible de mentionner le nombre de mètres carrés que comportent ces pièces en sous-sol dans une annonce en cas de revente de l’habitation, puisque cette surface ne rentrera pas dans les critères de la loi Carrez. Cependant, la jurisprudence tend à affirmer que le propriétaire peut inclure le lot déjà transformé en pièce d’habitation dans le mesurage Carrez (notamment Cass. civ. 3e civ., 5 décembre 2007, n° 06-19.550).

Conseils pratiques

Souvent, les sous-sols sont humides, souffrent d’une mauvaise ventilation, comptent des problèmes d’infiltration et bénéficient peu (ou pas) de la lumière naturelle. Comment alors éviter les désagréments et mettre en valeur cette pièce aveugle ?
- Opter pour une teinte claire sur les murs, qui diffusera mieux la lumière dans la pièce qu’une couleur foncée ;
- Privilégier une décoration aux couleurs chaleureuses ;
- Préférer les peintures mates aux peintures brillantes et satinées ;
- Installer de nombreux miroirs qui viendront agrandir la pièce ou renvoyer la lumière naturelle s’il y en a une ;
- Choisir un plancher vitré entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, afin de faire passer la lumière naturelle ;
- Réaliser un puits de lumière au niveau de l’escalier ;
- Installer un bon système de déshumidification et une isolation efficace des murs et du sol (béton ciré par exemple) ;
- S’assurer que les murs soient sains, propres et secs avant d’appliquer une couche de peinture ;
- Installer une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) pour aérer et ventiler la pièce.