Pour aller plus loin
Lorsque le gardien concierge n’est pas arrêté pour quelque raison que ce soit, le souci des copropriétaires de réduire les charges salariales et de supprimer le gardiennage constitue une cause réelle et sérieuse de licenciement (CA Paris, 11 avril 1991, loyers et copr. 1991 n° 274).
Le fait pour un gardien concierge de ne pas enlever les encombrants ne peut en aucun cas être retenu comme un motif réel et sérieux de licenciement. La convention collective précise en effet que les objets dont on peut attendre du gardien concierge qu’il les «sorte», au même titre que les poubelles, sont ceux pouvant être manipulés seul et sans aide (CA Toulouse, 11 octobre 2012, n° 11/00637, Synd. copr. de la résidence des Violettes c/ C.).
Si le règlement de copropriété le prévoit expressément, tout licenciement d’une personne engagée par une copropriété est soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, même si ce document n’a pas été porté à la connaissance du salarié à l’occasion de son engagement (Cass. Ass. plénière, 15 mars 2010, n° 08-42843 et 08-42844).
La vente de la loge du concierge – une fois la suppression définitive du poste votée – au profit de la copropriété doit être votée à la double majorité de l’article 26.
Et après un licenciement ?
Une fois la copropriété sans gardien-concierge, deux solutions s’offrent alors aux copropriétaires : soit en faire réembaucher un par le syndic aux mêmes conditions – voire à des conditions différentes –, soit décider de se passer des services d’un employé au profit d’une ou plusieurs entreprises de service. Mais attention ! Dans ce cas, il convient de tenir compte du règlement de copropriété. Car si ce dernier prévoit un poste de gardien concierge au sein de la copropriété, un copropriétaire peut tout à fait obliger cette dernière à en réembaucher un. Pour éviter tout recours juridique qui serait perdu d’avance (Cass., 25 janvier 2012), la copropriété doit donc entériner la suppression du poste de gardien concierge.
Dans la mesure où toute décision modifiant le règlement de copropriété relève de l’unanimité dès lors qu’elle emporte une modification de la destination des parties privatives ou de leurs modalités de jouissance (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), la jurisprudence en déduit que la suppression d’un concierge dont l’existence est prévue au règlement de copropriété doit être votée à l’unanimité (Cass., 3e civ., 28 juin 1995), dès lors qu’il est porté atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives (CA Paris, 6 mai 1998 et CA Paris, 12 juin 1998).
En revanche, si le règlement de copropriété ne prévoit rien et que la destination de l’immeuble ne se trouve pas altérée, l’unanimité n’est pas requise, les décisions pouvant alors être prises à la majorité de l’article 26, soit la majorité des copropriétaires, représentant au moins les 2/3 des voix du syndicat tiers des voix.
Idem, si le poste de gardien concierge est bien inscrit dans le règlement de copropriété, mais que celui-ci mentionne clairement que les copropriétaires peuvent décider de le supprimer (Cass., 3e civ., 24 septembre 2008,
n° 07-17.039).
La jurisprudence considère également que l’unanimité n’est pas requise pour supprimer un second poste de concierge si le règlement de copropriété ne prévoit qu’un seul poste (Cass., 3e civ., 9 septembre 2008,
n° 07-16.881). Il en est de même pour la suppression de deux postes de concierge, en surnombre par rapport aux dispositions du règlement (CA Paris, 26 octobre 2000).
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