Véritable plus dans une copropriété, un habitat accessible passe par une réflexion globale sur les travaux à mettre en oeuvre pour permettre à tous d’y accéder et d’y circuler sans difficulté.
Paul TURENNE
Accessibilité ne rime pas forcément avec personnes handicapées ! Accident, grossesse, vieillesse, ou tout simplement accueil de parents ou d’amis... Mieux vaut anticiper ses besoins futurs, lors de l’achat d’un logement ou de la rénovation des parties communes, pour réaliser des économies à long terme. Autant de raisons qui justifient de vivre dans un habitat facile à vivre, adapté et dans lequel il est facile d’évoluer quelque soit sa situation ou son âge. Mais d’abord, qu’entend-on par accessibilité ?
Un bâtiment est considéré accessible dès lors qu’il permet, à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d’accéder aux locaux et équipements, d’utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. La prise en compte des usagers vulnérables en matière d’accessibilité, c’est à dire l’ensemble des personnes handicapées et à mobilité réduite (personne avec poussette, personne âgée, personne handicapée temporairement...), doit donc permettre d’améliorer la qualité d’usage pour tous. Ces critères d’accessibilité sont d’ailleurs fixées très clairement par l’arrêté du 1er août 2006, de façon que les conditions d’accès des
personnes handicapées soient les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présentent une qualité d’usage
équivalente.
Copropriété : que dit la loi ?
Les copropriétés relèvent de la réglementation relative aux Bâtiments d’Habitation Collectifs (BHC) existants. L’obligation d’accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements.
Pour les bâtiments neufs, les règles sont très strictes. Ainsi, l’article L.111-7 du Code de la construction et de l’habitation précise que « les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d’habitation […] doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap ». L’obligation d’accessibilité concerne les constructions neuves mais également les bâtiments ou parties de bâtiments d’habitation existants lorsqu’ils font l’objet de travaux.
Pour les bâtiments existants, la loi n’impose pas d’obligation de travaux, mais tous les travaux réalisés doivent, au minimum, maintenir les conditions d’accessibilité existantes. En revanche, lors de certains travaux précisés dans les articles R.111-18-8 à 111-18-11 CCH, l’immeuble devra obligatoirement être rendu accessible. Ainsi, lorsque le coût des travaux de modification ou d’extension dépasse le seuil de 80 % de la valeur du bâtiment, les parties communes, intérieures ou extérieures, même si elles ne font pas elles-même l’objet de travaux, devront obligatoirement être rendues accessibles. Il en est de même pour les logements privés, ainsi que pour tout remplacement de composants tels que porte, interphone, boîtes aux lettres ou bien encore éclairage.
Des travaux à voter en AG
Dès lors que des travaux sont envisagés sur les parties communes, ceux-ci doivent bien sûr être votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Depuis 2004, celle-ci statue à la majorité simple de l’article 24 des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, sous réserve que les travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels. Les travaux dans les parties privatives sont en revanche libres, sauf si le règlement de copropriété interdit une modification particulière, et à condition de ne pas toucher aux parties communes. Dans ce cas, le ou les copropriétaires concernés devront être autorisés, toujours à la majorité simple, à effectuer, à leurs frais, ces travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (balcons, terrasses, loggias et fenêtres). Il faut par ailleurs noter que tous les travaux relatifs au gros oeuvre tels que toiture, gaines de cheminées, canalisations communes ou radiateurs d’un chauffage collectif, sont également considérés comme touchant les parties communes, même s’ils ont lieu dans des parties privatives.
Dès lors, si l’assemblée génarale se montre réticente à voter une autorisation de travaux d’accessibilité, il ne faudra pas hésiter à mettre en avant, le fait qu’ils constituent une amélioration pour l’immeuble sans dégradation de celui-ci et qu’ils profiteront un jour ou l’autre à tous les copropriétaires. Une simple question de bon sens en somme !
Quelques conseils pratiques d’aménagement à retenir
• Un éclairage soigné, sans contrastes éblouissants ni pénombre, est une source de bien-être pour tous.
• Chez soi, penser à éliminer les obstacles : meubles gênants, rallonges électriques, tapis.
• Des cloisons amovibles entre la salle de bains et les W.C permettent d’agrandir au besoin les espaces de toilette.
• En plaçant les interrupteurs, sonnettes et poignées facilement préhensibles entre 90 et 130 cm du sol, les équipements deviennent accessibles aux enfants ainsi qu’aux personnes de petite taille ou en fauteuil.
• Attention aux seuils ou aux marches qui constituent un risque potentiel de chute pour tous les occupants de la maison, et
un obstacle pour les personnes à mobilité réduite.
• Des portes élargies de 83 cm à 90 cm, voire coulissantes dans certains cas, facilitent le
passage de tous.
Source APF
Les aides disponibles
TVA à 5,5 %
Les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien réalisés jusqu’au 31 décembre 2010, sur des logements achevés depuis au moins deux ans, sont soumis au taux de TVA réduite (cf. article 279-0 bis du code général des impôts).
Quand la proportion des locaux affectés totalement ou principalement à l’habitation est égale ou supérieure à 50%, l’ensemble des
travaux portant sur les parties communes bénéficient du taux réduit de TVA.
Crédit d’impôt pour l’installation d’ascenseur ou d’autres adaptations
Les contribuables peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées (cf. article 200 quater A et article 18 ter de l’annexe IV du code général des impôts).
Il est égal à 25 % du montant des dépenses retenues dans la limite de :
- 5.000 euros pour une personne seule (célibataire, divorcée ou veuve),
- 10.000 euros pour un couple soumis à une imposition commune.
Ces plafonds sont majorés de 400 euros par personne à charge. Cette somme est divisée par 2 en cas d’enfants réputés à charge égale de l’un et l’autre de ses parents.
Ces équipement doivent être intégrés dans :
- un logement ancien,
- ou un logement neuf acquis entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010,
- ou un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire, achevé entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010.
Sont concernés :
- les équipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable, baignoires à porte, siphon dévié, cabines de douche intégrales, bacs et portes de douche, sièges de douche muraux, surélévateurs de baignoire ou de W-C, W-C pour personnes handicapées.
- les équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d’une personne handicapée et certains élévateurs à déplacements inclinés, mains courantes, barres de maintien ou d’appui, poignées de rappel de portes, poignées ou barre de tirage de porte adaptée, systèmes de commande, de
signalisation ou d’alerte, dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage, mobiliers à hauteur réglable.
La prestation de compensation handicap (PCH) volet adaptation du logement
La prestation de compensation peut être affectée à des charges liées à l’adaptation du logement de la personne en situation de handicap (article L 245-3 du code de l’action sociale et des familles), sous certaines conditions d’éligibilité. Ce volet concerne l’aménagement intérieur du logement et l’accès au logement depuis les parties publiques ou collectives. La demande de cette aide spécifique doit être adressée auprès d’une maison départementale des personnes handicapées (MDPH). Pour connaître toutes les coordonnées : http://dcalin.fr/mdph.html
Subventions de l’Anah
L’Agence Nationale de l’Habitat peut aussi subventionner des travaux d’amélioration s’ils concernent des immeubles de plus de 15 ans et sous conditions de ressource.
Textes de lois et textes officiels
- Loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées.
- Loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale.
- Loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.
La Haute Autorité de Lutte contre les Discriminations (Halde) a, par ailleurs, émis plusieurs recommandations concernant l’accessibilité des logements :
- Recommandation suite à un refus injustifié de l’assemblée générale de procéder à des travaux d’accessibilité : Délibération n°2008-171 du 7 juillet 2008 Handicap - Logement privé - accessibilité
- Responsabilité du bailleur de permettre l’accès de l’immeuble et des logements à l’ensemble des résidents : Délibération n°2006-52 du 27 mars 2006, Handicap - Accessibilité - Immeuble d’habitation géré par une société HLM - Textes d’application de la loi 2005-102 du 11 février 2005.
- www.halde.fr
Pour aller plus loin :
- L’Agence Nationale d’Information sur le Logement (Anil) propose des fiches Habitat et Santé très complètes à télécharger
(« Adapter les logements pour les personnes handicapées moteur » et « Adapter le logement pour les personnes âgées ») www.anil.fr
- Mouvement PACT pour l’amélioration de l’habitat, dont les agences départementales proposent notamment des aides techniques à la décision en vue d’améliorer l’accessibilité à la copropriété à des personnes âgées et à mobilité réduite www.pact-arim.org
- L’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) : www.anah.fr
- Délégation Ministérielle à l’Accessibilité : www.dma-accessibilite.developpement-durable.gouv.fr
- Le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB) propose plusieurs guides des solutions techniques pour l’accessibilité à télécharger : www.cstb.fr
