[N° 609] - Les sols des parties communes intérieures

par Paul TURENNE
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Très sollicités et soumis à de multiples agressions, les revêtements de sol des parties communes des bâtiments résidentiels doivent répondre à de nombreuses exigences. Le point sur les obligations et les recommandations en matière.
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Outre les traditionnels sols en béton lissé ou en carrelage plus classiques mais à la rénovation plus coûteuses, les revêtements de sol souples en caoutchouc renforcé ou PVC présentent aujourd’hui de nombreux avantages : réduction des bruits d’impact jusqu’à 20 décibels, facilité d’entretien sans métallisation durant toute la durée de vie, hygiène et bonne qualité sanitaire, soudage des joints non obligatoires (esthétique accrue, meilleure solidité et encrassement moindre), propriétés antidérapantes… Ils doivent toutefois disposer d’une grande résistance à l’usure, aux déménagements, aux brûlures de cigarettes et être exempts de chlore pour ne pas dégager de fumées toxiques en cas d’incendie. D’où l’intérêt de se référer au classement UPEC, qui caractérise le sol d’un local en fonction de son usage. Un classement non obligatoire mais utilisé par la quasi totalité des fabricants.

Sols “souples” : un entretien relativement aisé
Les revêtements de sol PVC peuvent présenter de nombreuses caractéristiques en fonction de leur utilisation finale et de la fréquentation : dotés d’une protection isophonique ou non, armaturés ou flexible, éventuellement sur sous-couche, avec des traitements facilitant l’entretien et évitant toute métallisation : traitement de surface polyuréthane PUR, traitement photoréticulé anti-encrassement… Le tout en lames, rouleaux, ou bien encore dalles à bords chanfreinés. Mais, de manière générale, au-delà de leurs qualités intrinsèques, ils présentent une grande facilité d’entretien.
Remplacement de sol : attention au bruit !
Sur les parties communes – comme sur les parties privatives d’ailleurs –, la loi prévoit une obligation de remplacement avec un revêtement de sol ayant au minimum un même coefficient d’isolation acoustique que celui d’origine. Les contraintes d’isolation phoniques ne peuvent donc être moindres qu’avant travaux, a fortiori pour un immeuble récent.
A titre d’exemple, la pose d’un carrelage sur une dalle béton pourra dégrader l’isolation phonique du fait d’une plus grande transmission des bruits d’impacts. Cela peut être le cas, entre autres, avec des bruits de talons se répercutant dans les couloirs et les escaliers, en particulier, la nuit où les bruits extérieurs sont plus faibles.
Or, un seul copropriétaire pourra tout à fait obtenir la remise en état initiale s’il réussit à prouver en justice la dégradation phonique à la suite des travaux votés en assemblée générale (AG), a fortiori si ses réserves ont été annotées au préalable dans le procès verbal de l’AG au cours de laquelle la résolution actant la réalisation des travaux, a été votée.
Il pourra, par exemple, fournir des photos avant et pendant les travaux pour garder trace de l’existant et de la manière dont le maître d’œuvre aura opéré pour la mise en place, ou non, d’une couche d’isolation phonique. A la clé, des coûts doublés pour la copropriété, en cas de jugement favorable pour le requérant : remise en état et condamnation aux dépens. D’où l’intérêt d’anticiper et de veiller à ce que les travaux soient exécutés dans les règles de l’art.

Accessibilité : pour ne pas se prendre les pieds dans le tapis
Ils constituent un indéniable atout esthétique, mais attention aux tapis de sol dans les parties communes. Il convient de les proscrire à tout prix s’il y a un risque d’enfoncement (avec un fauteuil roulant par exemple) ou de torsion du pied. Par ailleurs, il doit y avoir une continuité du cheminement dans la qualité du revêtement de sol, afin de limiter au maximum les risques de chutes.
Pour ce qui est des tapis fixes, ils ne peuvent comporter de ressauts supérieurs à deux centimètres. Devant les portes d’accès au bâtiment et dans les halls, il doivent être posés ou encastrés de manière à ne pas gêner la progression d’un fauteuil roulant.
De manière générale, « les revêtements de sols [...] situés sur le sol des cheminements des parties communes doivent être sûrs et permettre une circulation aisée des personnes handicapées » (article 7 de l’arrêté du 1er août 2006).
Qu’ils soient recouverts ou non d’un tapis, les escaliers desservant les étages doivent également, idéalement, être conçus pour limiter les chutes. Ainsi, un revêtement de sol pourra permettre, en haut des marches, l’éveil de la vigilance à une distance de 50 cm de la première marche grâce à un contraste visuel et tactile. Il peut s’agir, par exemple, de clous podotactiles.

La responsabilité du syndicat peut être engagée en cas de chute
L’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Ainsi, si la victime d’une chute en apporte la preuve, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée. Il peut donc, à ce titre, être condamné à payer des dommages et intérêts pour réparer le dommage et ce, même s’il ignorait la défectuosité des parties communes.
Seules possibilités d’être exonéré pour le syndicat des copropriétaires : prouver l’existence de la force majeure, le fait du tiers présentant les caractéristiques de la force majeure ou la faute de la victime.
Qui plus est, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires pourvoit à la garde de l’immeuble. Il est donc gardien de l’immeuble mais particulièrement des parties communes et peut voir sa responsabilité engagée si la chose dont il est le gardien cause un dommage. Sauf à prouver que le dommage est dû à une cause étrangère revêtant les caractères d’imprévisibilité, d’irrésistibilité de la force majeure et d’extériorité de la force majeure, ce qui n’est que peu fréquemment le cas.
Ainsi, prenons le cas d’une personne qui chute dans un hall d’immeuble particulièrement glissant à cause du produit utilisé pour le nettoyer. Même si la chute n’est pas due à un défaut d’entretien de l’immeuble ou des parties communes, le syndicat sera malgré tout responsable du préjudice causé à la personne qui a chuté car la chose dont il est le gardien est à l’origine du dommage. Et la force majeure ne pourra être retenue, dans la mesure où le syndicat avait la possibilité d’utiliser un autre produit rendant le sol moins glissant.