Stéphane Pimpec, expert judiciaire près la cour d’appel de Saint Denis de la Réunion
«Projet de loi urbanisme et logement : mes propositions
• Loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite HOGUET portant sur la règlementation des professions immobilières et son décret d’application 72-678 du 20 juillet 1972
- "obligation de formation continue externe des agents immobiliers et personnels des services de transaction, gestion locative et copropriété, il est avéré désormais le manque crucial de qualification entraînant une exponentialité du contentieux judiciaire ;
- création d’une nouvelle carte professionnelle dite S et réservée exclusivement aux syndics de copropriété ;
- création d’une fiche nationale de contrôle utilisée pour celui du garant financier ;
- paramétrage national unique de la pointe bancaire avec pour l’activité de gestion, d’une part en copropriété, la prise en compte de la classe 5 comptable, et d’autre part en gestion locative, les crédits de la balance des mandants
- obligation de fournir les états de rapprochement bancaire au garant financier avec les représentations des fonds exigées annuellement ;
- réforme de l’examen du BTS Professions Immobilières en distinguant désormais les options transaction, gestion locative et copropriété, et ceux de l’ICH (Institut de la Construction et de l’Habitat) avec la création d’options promotion, urbanisme, transaction, gestion locative, copropriété.
• Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d’application 67-223 du 17 mars 1967, décret et arrêté du 14 mars 2005 fixant les règles comptables des syndicats de copropriété
- suppression de la dispense du compte bancaire séparé, ce dernier devenant désormais obligatoire pour tous ;
- révision des annexes comptables, certes utiles pour les copropriétaires, mais non compréhensibles par beaucoup trop, instauration d’un état de trésorerie et d’un état des dépenses uniformes, obligation de fournir le tableau des situations individuelles avec l’annexe 1 ;
- réforme de l’article 6-2 du décret sur la date de vente prise en compte, cette dernière devant bien être la date de l’acte authentique, transfert réel du droit de propriété, et non la date de réception de la notification chez le syndic, responsabiliser les notaires avec la création d’un registre des ventes de lots en copropriété, associations syndicales libres (ASL) et associations foncières urbaines libres (AFUL) ;
- fusion des notification de vente avec les avis de mutation, l’une étant actuellement destinée au syndic, l’autre au syndicat ;
- réforme de l’article 10-1 de la loi et de l’arrêté NOVELLI fixant la liste minimale des prestations de gestion courante en y incluant les frais de première relance, les frais de rejet de chèque et de prélèvement, le remboursement des frais bancaires prélevés par la banque du syndicat pour ces deux dernières opérations, les frais de gestion des dossiers sinistres, dégâts des eaux (DDE), dommages-ouvrage (DO) avec un tarif de vacation et de remboursement de frais engagés pour le compte du syndicat
- réforme des conditions et des plafonnements de la convention CIDRE (convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours en matière de dégâts des eaux) ;
- réforme des honoraires de l’état daté et le retour aux honoraires de mutation pris sur le vendeur pour l’établissement du questionnaire de mutation, et aux honoraires de prise en charge sur l’acquéreur
- raccourcissement des délais de notification du procès-verbal à 15 jours, ce dernier étant désormais rédigé en séance, interdiction de mentions manuscrites ;
- réforme de l’article 42 en permettant les recours au-delà du délai de 2 mois ;
- application des dispositions du statut de la copropriété pour les ASL et AFUL ;
- création d’une agence nationale des copropriétés en difficulté pouvant également s’occuper des rénovations d’éléments d’équipement commun et des gros travaux ;
- suppression de la nomination d’un administrateur judiciaire pour les copropriétés en difficulté remplacée par la nomination d’un syndic provisoire ou l’agence citée avant, relèvement du taux des impayés de 25% à 33 1/3 % pour l’obligation déclarative au TGI ;
- obligation de nomination d’un syndic provisoire dans le règlement de copropriété par le constructeur lors de l’édification de l’immeuble ;
- rendre obligatoire la participation à l’assemblée générale ou le retour du pouvoir (vœu pieux) ;
- communication sur tous appels de fonds et décompte annuel de charge des filiales des syndics ;
- raccourcissement du délai de tenue de l’assemblée générale dans les quatre mois de la clôture des comptes.
• Loi 89-462 du 6 juillet 1989 dite Malandain Mermaz portant sur les rapports locatifs, décrets 87-712 et 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges locatives et récupérables
- instauration d’une grille de vétusté et la possibilité d’utilisation d’une grille de facturation dans les annexes du contrat de location ;
- instauration d’une tarification de frais opposable au locataire et portant sur les frais de relance, de rejet de chèque et de prélèvement ;
- suppression du commandement de payer et la possibilité de faire jouer la clause résolutoire permettant la résiliation du bail par une procédure allégée, simplifier et rendre plus rapide les voies d’exécution et l’expulsion ;
- retour au dépôt de garantie de deux mois en principal mais réduction du délai de restitution dans les 8 jours de l’état des lieux et remise des clefs, production de l’intérêt au taux légal sans décision judiciaire
- justification précise et circonstanciée des retenues de charge et autres lors du remboursement des dépôts de garantie, précision sur les dates d’exercice comptable de la copropriété ;
- obligation de la tenue d’un même document pour les états des lieux d’entrée et de sortie ;
- obligation de la production et de la transmission de l’avis d’échéance et de la quittance ;
- sanction du défaut de production du diagnostic de performance énergétique (DPE) et mise en œuvre d’un nouveau DPE plus fiable et mieux documenté ;
- maintien de la juridiction de proximité pour les litiges locatifs, validation des protocoles d’accord d’échéancier par cette juridiction
- suppression de la faillite personnelle dans les jugements concernant le surendettement - création d’une agence nationale du relogement en faisant participer les CCAS et futurs
conseils territoriaux ;
- suppression de la garantie des risques locatifs (GRL) inefficace et ingérable, développement des assurances garantie loyers impayés (GLI), retour de la fusion caution/GLI, simplification des formalités de cautionnement ;
- création d’un livret du bailleur tel le carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété portant sur les travaux effectués, les sinistres, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- instauration du chèque de réservation correspondant à la quote-part d’honoraires de location du locataire et possibilité d’encaissement si non souscription par ce dernier du contrat de location sous réserve de l’élaboration d’une fiche de renseignement et de réservation ;
- instauration de la fiche d’emprunt à remplir par le locataire, cette fiche l’engageant ;
- création d’un compte séquestre des locations tenu par la caisse des dépôts et des consignations (CDC) avec intervention de la juridiction de proximité dans le cadre de l’inobservation par le propriétaire des règles sur le logement décent.»
