Réforme de la loi de 1965 : points de vue de lecteurs

EXCLUSIF :
Réforme de la loi du 10 juillet 1965
Des réactions de lecteurs

A la suite de la discussion que la rédaction a engagée avec les acteurs de la copropriété sur la mise en chantier de la loi de 1965, plusieurs lecteurs ont tenu à nous faire part de leurs commentaires parfois passionnés :

"Vous pourriez sans doute trouver dans vos intervenants [au colloque sur l'évolution du statut de la copropriété] quelqu’un qui rappelle que le Syndic est un employé rétribué d’une Copropriété et non son manager et qu’il serait bon que les conseils syndicaux assument le rôle pour lequel ils ont été élus."
M.Moisy, président de l’UNPI Marne

De Dominique Deveze, expert immobilier C.E.I.F., expert près la Cour d'Appel de Pau.

"Je propose de rajouter la question de l'application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 21 juillet 1994 sur la possibilité de présenter à nouveau la question sur les travaux d'amélioration à une majorité "allégée".
Ce texte est rarement utilisé, la condition première étant l'obtention de "l'approbation de la majorité des membres du syndicat..." et le taux d'absentéisme suffisamment élevé pour ne pas être en mesure de prendre la décision.
L'article pourrait être modifié en mentionnant " l'obtention de l'approbation de la majorité des membres du syndicat des copropriétaires présents et représentés".
Autre suggestion: utiliser cette majorité "allégée" pour toutes les décisions votées à la majorité de l'article 26 (sauf pour les décisions requérant l'unanimité).
J'ai été confrontée pendant plusieurs années à un refus d'assemblée générale de céder des parties communes lesquelles compte tenu de leur particularité ne pouvaient intéresser que les copropriétaires propriétaires de lots contigüs. Les copropriétaires ont alors décidé à l'unanimité des présents et des représentés de voter ces cessions (les sommes obtenues étaient ensuite utilisées pour financer des travaux que la copropriété décidait).  Bien entendu je rappelais le texte: j'attendais alors la fin du délai de contestation (procédure à manier avec une grande prudence !)
- Autre sujet qui mérite réflexion et modification des textes:le conseil syndical.
- l'existence du conseil syndical: ne pas le rendre obligatoire pour les copropriétés de moins de 10 lots principaux.
- les pouvoirs du conseil syndical.
Le conseil syndical a un rôle consultatif et de contrôle. Mais l'on constate en pratique qu'il est amené à prendre des décisions, engager des dépenses. Ne faudrait-il pas élargir ses pouvoirs et par la même sa responsabilité notamment dans les résidences de taille importante?
- le compte bancaire séparé : supprimer la  dérogation.Imposer les comptes bancaires séparés (transparence, remise des comptes au nouveau syndic facilitée)
- Modifier l'accès à la profession serait nécessaire mais cela concerne la loi Hoguet Les cartes professionnelles devraient être délivrées à des personnes ayant les compétences juridiques techniques et comptables avec une prédominance pour la partie "juridique " le métier ayant beaucoup évolué en 30 ans.
Voilà quelques remarques qui me viennent à l'esprit."

Stéphane Pimpec, expert judiciaire près la cour d’appel de Saint Denis de la Réunion

• Loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d’application 67-223 du 17 mars 1967, décret et arrêté du 14 mars 2005 fixant les règles comptables des syndicats de copropriété
- suppression de la dispense du compte bancaire séparé, ce dernier devenant désormais obligatoire pour tous ;
- révision des annexes comptables, certes utiles pour les copropriétaires, mais non compréhensibles par beaucoup trop, instauration d’un état de trésorerie et d’un état des dépenses uniformes, obligation de fournir le tableau des situations individuelles avec l’annexe 1 ;
- réforme de l’article 6-2 du décret sur la date de vente prise en compte, cette dernière devant bien être la date de l’acte authentique, transfert réel du droit de propriété, et non la date de réception de la notification chez le syndic, responsabiliser les notaires avec la création d’un registre des ventes de lots en copropriété, associations syndicales libres (ASL) et associations foncières urbaines libres (AFUL) ;
- fusion des notification de vente avec les avis de mutation, l’une étant actuellement destinée au syndic, l’autre au syndicat ;
- réforme de l’article 10-1 de la loi et de l’arrêté NOVELLI fixant la liste minimale des prestations de gestion courante en y incluant les frais de première relance, les frais de rejet de chèque et de prélèvement, le remboursement des frais bancaires prélevés par la banque du syndicat pour ces deux dernières opérations, les frais de gestion des dossiers sinistres, dégâts des eaux (DDE), dommages-ouvrage (DO) avec un tarif de vacation et de remboursement de frais engagés pour le compte du syndicat
- réforme des conditions et des plafonnements de la convention CIDRE (convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours en matière de dégâts des eaux) ;
- réforme des honoraires de l’état daté et le retour aux honoraires de mutation pris sur le vendeur pour l’établissement du questionnaire de mutation, et aux honoraires de prise en charge sur l’acquéreur
- raccourcissement des délais de notification du procès-verbal à 15 jours, ce dernier étant désormais rédigé en séance, interdiction de mentions manuscrites ;
- réforme de l’article 42 en permettant les recours au-delà du délai de 2 mois ;
- application des dispositions du statut de la copropriété pour les ASL et AFUL ;
- création d’une agence nationale des copropriétés en difficulté pouvant également s’occuper des rénovations d’éléments d’équipement commun et des gros travaux ;
- suppression de la nomination d’un administrateur judiciaire pour les copropriétés en difficulté remplacée par la nomination d’un syndic provisoire ou l’agence citée avant, relèvement du taux des impayés de 25% à 33 1/3 % pour l’obligation déclarative au TGI ;
- obligation de nomination d’un syndic provisoire dans le règlement de copropriété par le constructeur lors de l’édification de l’immeuble ;
- rendre obligatoire la participation à l’assemblée générale ou le retour du pouvoir (vœu pieux) ;

- communication sur tous appels de fonds et décompte annuel de charge des filiales des syndics ;
- raccourcissement du délai de tenue de l’assemblée générale dans les quatre mois de la clôture des comptes.
• Loi 89-462 du 6 juillet 1989 dite Malandain Mermaz portant sur les rapports locatifs, décrets 87-712 et 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges locatives et récupérables
- instauration d’une grille de vétusté et la possibilité d’utilisation d’une grille de facturation dans les annexes du contrat de location ;
- instauration d’une tarification de frais opposable au locataire et portant sur les frais de relance, de rejet de chèque et de prélèvement ;
- suppression du commandement de payer et la possibilité de faire jouer la clause résolutoire permettant la résiliation du bail par une procédure allégée, simplifier et rendre plus rapide les voies d’exécution et l’expulsion ;
- retour au dépôt de garantie de deux mois en principal mais réduction du délai de restitution dans les 8 jours de l’état des lieux et remise des clefs, production de l’intérêt au taux légal sans décision judiciaire
- justification précise et circonstanciée des retenues de charge et autres lors du remboursement des dépôts de garantie, précision sur les dates d’exercice comptable de la copropriété ;
- obligation de la tenue d’un même document pour les états des lieux d’entrée et de sortie ;
- obligation de la production et de la transmission de l’avis d’échéance et de la quittance ;
- sanction du défaut de production du diagnostic de performance énergétique (DPE) et mise en œuvre d’un nouveau DPE plus fiable et mieux documenté ;
- maintien de la juridiction de proximité pour les litiges locatifs, validation des protocoles d’accord d’échéancier par cette juridiction
- suppression de la faillite personnelle dans les jugements concernant le surendettement - création d’une agence nationale du relogement en faisant participer les CCAS et futurs
conseils territoriaux ;
- suppression de la garantie des risques locatifs (GRL) inefficace et ingérable, développement des assurances garantie loyers impayés (GLI), retour de la fusion caution/GLI, simplification des formalités de cautionnement ;
- création d’un livret du bailleur tel le carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété portant sur les travaux effectués, les sinistres, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- instauration du chèque de réservation correspondant à la quote-part d’honoraires de location du locataire et possibilité d’encaissement si non souscription par ce dernier du contrat de location sous réserve de l’élaboration d’une fiche de renseignement et de réservation ;
- instauration de la fiche d’emprunt à remplir par le locataire, cette fiche l’engageant ;
- création d’un compte séquestre des locations tenu par la caisse des dépôts et des consignations (CDC) avec intervention de la juridiction de proximité dans le cadre de l’inobservation par le propriétaire des règles sur le logement décent.»

 

Le financement de la rénovation thermique des copropriétés, par Michel Thiercelin, président de la fédération des syndicats coopératifs de copropriété (FSCC), Courbevoie.

«L’expérience montre que pour la réalisation de tels travaux, il faut que les syndicats de copropriétaires puissent contracter facilement des emprunts collectifs d’une durée de 15 ans.
Ceci suppose que soient apportées des modifications à la loi du 10 juillet 1965 afin de sécuriser les copropriétaires et les banques : suppression de la limitation de durée du privilège spécial du syndicat, suppression de la possibilité de dérogation au compte séparé, et , suppression de l’unanimité pour contracter un emprunt collectif.» (…)

Gérard Garcia, directeur d’une copropriété coopérative, Paris

«Mes propositions pour la loi de 1965
• aucun article de la loi d’ordre public ; (…) toute contestation devra être analysée par rapport à l’intérêt du copropriétaire à agir et lourdement sanctionnée en cas d’abus (…).
• Les absents abonderont les votes majoritaires. Ex : une résolution proposée à l’article 26 ne recueille pas la majorité requise mais la majorité des présents et représentés y est favorable ; dans ce cas les absents viendront compléter de leur voix la majorité ! Cela pour lutter contre l’absentéisme et les stratégies d’absentéisme.
• Si l’assemblée des copropriétaires le décide à la majorité de l’article 25, la copropriété pourra décider de se pourvoir d’un conseil d’administration, organe exécutif avec une responsabilité civile qui sera assisté d’un syndic prestataire. Il n’y a aucune limite de taille, seule prévaut la volonté de l’AGO.
• La mutualisation des charges est la règle de base et la distinction des charges selon l’utilité (article 10), l’exception sauf pour les ascenseurs et le chauffage. A-t-on jamais vu une municipalité fractionner ces impôts selon le quartier où elle réalise des travaux et des entretiens ?
• Le fonds travaux de 5 % du budget sera la règle et les sommes collectées resteront acquises à la copropriété en tous les cas, pour en finir avec les stratégies individuelles qui bloquent la vie de la copropriété.
• Un plan sur 5 ans sera obligatoire pour donner de la visibilité aux résidents sur les travaux futurs à réaliser.
• L’article 35 sera amendé : tout agrandissement ou surélévation décidé par la copropriété sera autorisé à la majorité de l’article 25 et sans besoin du consentement des habitants du dernier étage qui seront dédommagés soit de gré à gré soit selon une décision de justice à leur demande. Le bénéfice financier de ces agrandissement ou surélévation devra obligatoirement servir à des travaux d’économies d’énergie collectifs éligibles aux crédits d’impôt et aux CEE dans un délai de 3 ans. Aucune création d’emplacement de stationnement supplémentaire ne sera exigée en cas de création de lot d’habitation». (…)

Roberte Roche, présidente d’un conseil syndical pendant trois ans, Avon.

Le conseil syndical  «assiste et contrôle selon les termes de la loi, mais aucune compétence n’est exigée de ses membres.» 
«Le plan comptable, indispensable pour assurer la transparence de la gestion et sa normalisation témoigne concrètement de la situation faite aux copropriétaires par des textes qui les dépassent.»
«Si le conseil syndical peut effectivement assister le syndic en assurant au quotidien avec les copropriétaires les affaires courantes, en revanche, ses membres [n’auraient pas- ndlr] la qualification nécessaire pour se prononcer sur la validité des comptes.»
«C’est bien par une réflexion sur les missions du conseil syndical, sur la définition de son périmètre de compétence (…) que passe une remise en ordre du fonctionnement du régime de la copropriété.» (…)

De Denis Martin, administrateur de biens à Colmar, dans une lettre ouverte à la ministre du logement.

«La profession a connu ces dernières années une augmentation de charge de travail de plus de 40 %, alors que les honoraires sont restés stables. Vous ne pouvez ignorer ni les prestations forfaitaires à réaliser annuellement par un syndic ni la moyenne des honoraires pratiqués en France pour les collectifs de 10 à 20 lots ; ce qui représente 70 % des copropriétés. » (…)
« La transition énergétique passera par l’isolation des bâtiments. Alors, qui va pouvoir informer les copropriétaires, les pousser à prendre la bonne décision puis gérer ces travaux de rénovation énergétique dans les dizaines de milliers de copropriétés ? » (…)

Voici l'idée de notre lecteur Pol Chapuis en vue :
- d'associer tous les copropriétaires motivés aux travaux du Conseil syndical et
- de résoudre le problème de son Compte Rendu d'une manière < décentralisée >.

«A la différence des tableaux et registres à vocation générale comportant de nombreuses cases ou rubriques superflues :
- l'utilisation d'un simple tableau Excel doit permettre de l'adapter aux besoins et méthodes de chaque copropriété.
- l'usage de liens pour chaque sujet permettre de se limiter à une ligne avec renvois à d'autres feuilles ou documents, et
- la participation dans ce but des jeunes plus branchés en NTIC serait un moyen de les intéresser à la gestion de leur copropriété en bénéficiant des connaissances des plus anciens ...
- les éditions pour C.R. à l'A.G. annuelle peuvent tenir lieu de registre avec fichier de sauvegarde
- des éditions partielles pouvant tenir lieu d'états d'avancement par sujet» ...

Son projet tableau type/ C.R.C.S. et l'exemple de tableau type "excel"

 

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