La bonne gestion d’une copropriété ne se résume pas à la qualité de son syndic. Un bon conseil syndical est primordial.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 707 d'avril 2025
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«49 % des copropriétaires sont globalement satisfaits de leur syndic», indiquait, en novembre 2021, un rapport CLCV/Notre temps. Réciproquement, quel est le jugement des syndics porté sur les conseils syndicaux ? Pas d’étude sur le sujet ! Des interviews régulières avec des gestionnaires, des fondateurs de petits cabinets ou de directeurs de groupes plus importants tracent des pistes. Celles-ci sillonnent entre la nécessaire mobilisation des copropriétaires, «il faut leur donner envie avec des sujets qui leur parlent», l’enjeu de démocratie au sein des copropriétés, «il faut faire tourner la présidence du conseil syndical», le nombre de personnes au conseil syndical, «trop de conseils syndicaux reposent uniquement sur la bonne volonté d’une ou deux personnes», leurs compétences ou l’intérêt de «travailler dans la confiance».
Acteur de premier plan de la copropriété, le conseil syndical se doit d’être performant. Si cette qualité tient à des principes tels que l’engagement et la disponibilité de ses membres, elle est aussi largement dépendante de quelques autres points clés.
Un choix consciencieux
Même si la loi n’exige pas un nombre minimum de membres, prévoir au moins trois personnes permet de disposer d’une palette d’opinions. Pour composer un conseil syndical performant, ses membres doivent être choisis de façon consciencieuse. Mieux vaut, par exemple, privilégier des copropriétaires occupant leur appartement : ils sont plus impliqués et perçoivent mieux les dérives dans un immeuble ; de ce fait ils informeront mieux le syndic des actions à mener.
L’idéal est de panacher les compétences, notamment en gestion immobilière, en finance, en droit et en techniques de construction. Cette diversité d’expertise garantit tant une bonne gestion de la copropriété que des décisions adaptées. Les activités du syndic en seront également mieux supervisées.
En cas de manque, rien n’empêche les membres du conseil syndical d’acquérir des connaissances générales ou plus pointues en fonction des besoins de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires ou le conseil syndical peut ainsi adhérer, pour une somme relativement modique, à une association ad hoc et proposer des formations adéquates, ou se faire assister par des spécialistes selon les besoins.
Une communication interne …
La copropriété est une communauté d’intérêts et de vie. Un conseil syndical performant représente les intérêts de tous les copropriétaires. Il veille à ce que leurs voix soient prises en compte dans les décisions. Ceux-ci doivent donc être informés des sujets en discussion, des actions menées par le syndic et de la situation financière de la copropriété. Aussi est-il essentiel de mettre en place une communication claire et régulière pour prévenir tout malentendu et garantir une prise de décision éclairée.
Si le président du conseil syndical présente un rapport récapitulatif des actions menées et des événements marquants de la copropriété à l’assemblée générale – à joindre à la convocation pour les absents –, le manque d’informations entre deux assemblées entame bien souvent l’intérêt des copropriétaires pour la vie de l’immeuble. Il sera dès lors utile de communiquer via une lettre électronique, un affichage régulier dans les parties communes et/ou l’envoi de compte-rendu de réunions en complément d’un compte mél, d’une boucle WhatsApp ou d’un forum sur l’intranet. Les rencontres informelles sont aussi un moyen adéquat et moins déshumanisant pour informer, prendre le pouls d’une copropriété et s’assurer de la compréhension des actions entreprises.
… et externe
La communication est ainsi la pierre angulaire d’une gestion efficace de la copropriété. Elle est aussi tournée vers le syndic avec lequel un conseil syndical performant travaille en étroite collaboration : il veille à la bonne exécution et au respect des intérêts des copropriétaires, et facilite leur communication avec le professionnel. Cette collaboration efficace permet, en outre, d’identifier les points à améliorer et de maintenir un niveau élevé de qualité.
L’efficacité du conseil syndical dépendra de la faculté de son président à simplifier les problématiques et à communiquer de façon claire et concise. Il saura gérer les conflits et les désaccords de manière diplomatique et constructive, en recherchant des solutions acceptables pour toutes les parties. Tout le monde ne possède pas ces qualités et c’est pourquoi la responsabilité de la communication ne doit pas reposer sur une seule personne.
Une organisation préalable
Bien informer les copropriétaires, c’est aussi leur faire savoir comment est organisé le conseil syndical et ce que chacun peut en attendre et y faire. Comment animer et organiser efficacement le travail du conseil, comment se rendre utile ? Là encore des formations peuvent «huiler» les rouages au sein de la copropriété.
La distribution des rôles entre les membres élus évite de tout reporter sur une seule personne. Outre l’élection d’un président ou d’une présidente, locomotive du conseil syndical, il est utile de prévoir au moins une personne qui vérifie les comptes, une personne qui contrôle les petits travaux, une personne qui suit les contrats. Il faut également lister les difficultés de la copropriété et se donner pour objectif de les traiter. Ce peut être une rénovation énergétique, la maîtrise des charges de chauffage ou d’eau, l’amélioration du gardiennage, le traitement des impayés ou encore la révision des contrats en cours. Une personne peut être désignée sur chacun des objectifs particuliers retenus.
Enfin, il est nécessaire de fixer un calendrier minimum des réunions, de bien les préparer et de tenir un registre des délibérations et des décisions du conseil syndical. Un règlement de fonctionnement du conseil syndical, élaboré en assemblée générale si possible, et des archives bien tenues faciliteront le suivi du travail. Une bonne organisation peut peser lourd dans la décision d’un copropriétaire de rejoindre – ou non – le conseil syndical…
