Même les plus anciens dans la profession n’ont pas connu ce temps béni où les copropriétaires faisaient pleine confiance en leur syndic qui, du fond de son bureau, généralement encombré et poussiéreux, confiait à «Monsieur l’architecte de l’immeuble» la gestion de tous les travaux, grands et petits.
Toute une profession percevait, en l’absence de tout contrat formalisé de maîtrise d’œuvre et de réelle mise en concurrence, 10 % sur le budget de travaux des immeubles, en connivence avec un réseau d’artisans et de petits entrepreneurs, toujours les mêmes évidemment.
Si cette pratique a heureusement disparu avec la génération de syndics et d’architectes qui l’avait instaurée, comme celle des copropriétaires qui l’avait acceptée, la notion d’«architecte de l’immeuble» est curieusement encore présente dans les modèles de règlement de copropriété de beaucoup de notaires.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 706 de mars 2025
Si la gestion des travaux a été reprise aujourd’hui en direct par les syndics, elle reste la plupart du temps le point faible de l’exercice de leur mandat. Dans l’organisation des cabinets, elle échoit au binôme gestionnaire-assistant(e) et ne constitue pas le point fort de leur formation. Le recours à une maîtrise d’œuvre professionnelle se heurte à la réticence des copropriétaires qui y voient un surcoût sans plus-value technique évidente, et reste restreinte aux gros travaux. Et même encore dans ce cas, l’architecte ou le maître d’œuvre intervient souvent sans vrai contrat de maîtrise d’œuvre, qui nécessite un vote spécifique en assemblée générale, mais en assistance à la demande de devis. Or, au contraire d’un appel d’offres, le devis laisse la maîtrise d’œuvre à l’entreprise exécutante !
Les copropriétés sont ainsi dépendantes de la qualité du choix des prestataires par les gestionnaires, qui se fonde sur des habitudes de travail, qu’ils emportent avec eux lorsqu’ils changent d’employeur, plutôt que sur des process de sélection et de référencement rigoureux.
Quant au recours à une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) technique, il est limité à la rénovation énergétique subventionnée…
Prisonniers de leur organisation traditionnelle en binômes ou trinômes – nous y reviendrons prochainement –, les syndics sont également en manque criant de véritables formations à la maîtrise d’ouvrage en copropriété résidentielle. Les immeubles d’habitation devenant de plus en plus techniques, il y aurait urgence à les développer !
Alain Papadopoulos, Secrétaire général de l’Association QualiSR
