La pratique existe même si elle n’est pas majoritaire : elle consiste pour un administrateur judiciaire, lorsqu’il est désigné au titre des articles 29-1 et suivants de la loi de 1965 pour le redressement judiciaire d’une copropriété en difficulté, à demander au juge qui le nomme de lui adjoindre un syndic professionnel en tant que «sapiteur».
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 705 de janvier/février 2025
La formule peut être efficace : elle l’est a minima parce qu’elle permet à l’administrateur judiciaire, généralement peu structuré pour cela, de s’appuyer pour l’administratif et la comptabilité sur un professionnel aguerri disposant d’un personnel qualifié. Elle peut l’être encore plus si l’administrateur ne se contente pas de cette sous-traitance matérielle, et réalise tout l’avantage qu’il peut tirer de la compétence relationnelle du syndic assistant pour redonner vie aux organes de la copropriété, remettre sur pieds un conseil syndical et recréer un climat de confiance, éléments nécessaires à une sortie d’administration provisoire rapide et réussie. Si naturellement tel est son objectif…
De nombreux syndics privés se sont essayés à ce type de missions d’assistance, complément d’activité appréciable lorsqu’il s’agit de consolider un cabinet et de monter en effectifs. Par le nouveau statut de «syndic d’intérêt collectif» (SIC) créé par la loi du 9 avril 2024, les pouvoirs publics semblent vouloir développer cette pratique. Les préfets devront transmettre la liste des syndics auxquels ils auront délivré l’agrément «SIC» au Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires. Une façon d’inciter ses membres à y faire leur marché… En même temps, ils tentent d’y pousser aussi les organismes HLM qui ont développé une activité de syndic. Dispensés d’agrément préfectoral ; il leur suffira de signer un acte d’engagement pour figurer sur la liste.
Enfin, il est permis de penser que la création de ce statut peut être aussi une façon d’inciter les collectivités aux prises avec des copropriétés dégradées à déclencher plus facilement leur mise sous administration provisoire, en binôme entre un administrateur judiciaire et un «SIC» ; quitte à le financer à bonne hauteur, charge légère au regard du coût d’un plan de sauvegarde ou d’un ORCOD. Des expériences souvent négatives les rendaient jusqu’ici réticentes à confier ces copropriétés à un administrateur judiciaire seul.
Reste à savoir si les administrateurs judiciaires se prêteront suffisamment nombreux à cette approche…
Alain Papadopoulos, Secrétaire général de l’Association QualiSR
