La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale a été publiée le 20 novembre 2024.
Déposée en avril 2023 par Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) et Inaki Echaniz (Socialistes), elle avait été adoptée en première lecture par les députés en janvier 2024, puis par le Sénat en mai de la même année. La dissolution de l’Assemblée nationale a stoppé le processus qui a été relancé pour aboutir à une nouvelle convocation d’une commission mixte paritaire qui est finalement parvenue à un accord. Elle a été définitivement adoptée par l'Assemblée nationale le jeudi 7 novembre 2024. Le Conseil constitutionnel n’a pas été saisi.
Cette loi, dont l’objectif est de «lutter contre les phénomènes d’éviction des résidents permanents des zones tendues», comprend diverses mesures qui touchent à la copropriété.
Article à paraître dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 704 de décembre 2024
©AdobeStock_308291781
Interdire la location en meublé de tourisme dans le règlement de copropriété
Tout nouveau règlement de copropriété établi à compter de l’entrée en vigueur de la loi mentionne l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme (nouvel art. 8-1-1, L. 10 juillet 1965).
Pour les copropriétés existantes, l’assemblée générale pourra modifier le règlement de copropriété à la majorité de l’article 26, au lieu de l’unanimité. La modification «ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale» (nouvel alinéa d, de l’art. 26, L. du 10 juillet 1965), c’est-à dire dans les copropriétés ayant une clause «d’habitation exclusivement bourgeoise» ou «d’habitation bourgeoise».
Cette mesure permet de revenir sur une décision récente de la Cour de cassation qui a considéré qu'un meublé de tourisme n'était une activité commerciale que s'il proposait des services para-hôteliers, permettant à la plupart des meublés de tourisme de ne pas être en violation de la clause bourgeoise (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455, cette revue, n° 704).
Pour mémoire, le législateur avait prévu, dans le cadre la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), que l’assemblée générale pouvait décider à la majorité de l’article 25, de soumettre à son accord toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local aux fins de le louer pour de courtes durées. A l’époque, l’article incriminé avait été censuré par le Conseil constitutionnel car la mise en place d'autorisation préalable «faisait peser sur les propriétaires une contrainte excessive et disproportionnée au regard des motifs d'intérêt général poursuivis» et était contraire à la Constitution (décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014).
Information du syndic en cas de déclaration et d'enregistrement d'un lot comme meublé de tourisme
Tout copropriétaire ou locataire autorisé doit informer le syndic que son lot fait l'objet d'une déclaration préalable de transformation en meublé de tourisme, comme l’oblige désormais l’article L. 324-1-1 du Code tourisme (cf. infra).
Le syndic devra inscrire un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (nouvel art. 9-1, L. 10 juillet 1965).
Aucun texte ne l’imposait jusqu’à présent puisque «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot», à condition de respecter le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble (art. 9, L. 10 juillet 1965).
Grâce à cette mesure, le législateur apporte une solution pratique permettant de faciliter les procédures judiciaires intentées par les autres copropriétaires en cas de troubles anormaux de voisinage (bruit, fêtes…), même si l’activité de meublé de tourisme est conforme.
Obligation de décence énergétique
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience, a exclu progressivement de la location les logements les moins bien classés.
Les meublés de tourisme n’étaient pas concernés, mais la présente loi rend obligatoire le DPE et soumet au même calendrier les nouvelles locations. Ainsi, seront considérés comme indécents les logements G au 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028 et E au 1er janvier 2034, sauf lorsque le local loué constitue la résidence principale du loueur (art. L. 324-2-2 du Code de tourisme).
Les meublés de tourisme déjà existants devront fournir l'étiquette D en 2034 (art. L. 631-10 CCH).
Face aux difficultés de mise en œuvre de la loi Climat et résilience, une proposition de loi visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété a été déposée le 7 novembre 2024 à l’assemblée nationale. Si elle est adoptée, cette loi aura un impact sur les présentes dispositions.
Autres mesures
La procédure de déclaration est généralisée à toutes les mises en location de meublés de tourisme, via un téléservice national (art. L. 324-1-1 du Code de tourisme). Cette mesure sera applicable à une date fixée par décret, et au plus tard le 20 mai 2026.
Un local ciblé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité sera interdit à la location en tant que meublé de tourisme. Dans ce cas, le loyer cesse d’être due à compter du jour suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble (art. L. 521-2 CCH).
Afin d’éviter les abus, le conseil municipal pourra abaisser le nombre maximal de jours de location d'une résidence principale, de 120 jours à 90 jours par année civile (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).
Le régime fiscal applicable à la location meublée touristique sera modifié à partir de 2025. L’abattement fiscal consenti aux meublés de tourisme non classés passe de 50 à 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes par an (contre 77 700 € jusqu’à présent). Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes bénéficient d’un taux de 50 % au lieu de 71 %, avec un plafond de revenus locatifs à 77 700 € par an contre 188 700 € (article 50-0 du code général des impôts).
| 💡 Formez-vous : 📌La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 : L’essentiel en 2h 🗓 02 décembre 2024 💻 En visio ☞ En savoir plus |
