L’équation économique pour facturer le juste prix devrait inclure les paramètres d’un immeuble et le coût de fonctionnement du cabinet, en tablant sur la satisfaction de copropriétaires.
© Olivier Le Moal
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 702 d'octobre 2024
Il n’est jamais évident de fixer ses honoraires ; il faut faire preuve de pédagogie dans l’exercice
, estime Olivier Princivalle, président de la FNAIM Grand Paris.
La question est sensible. L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 a instauré une rémunération forfaitaire pour les actes de gestion courante réalisés par le syndic. Des prestations particulières ouvrent, en outre, droit à rémunération complémentaire. L’article 29 du décret du 17 mars 1967 définit le contrat-type de syndic et deux annexes listent de façon non limitative des prestations dites courantes, et énumèrent les prestations particulières. D’aucuns affirment que le forfait se fixe «au doigt mouillé», mais la réalité s’avère plus complexe. Quel copropriétaire voudrait payer plus s’il peut payer moins ? Et quel syndic voudrait perdre de l’argent ?
De nombreux critères
Selon la plupart des professionnels, l’équation à résoudre pour déterminer le montant de leurs honoraires en contrepartie de leurs missions prend en compte divers paramètres. Le nombre de lots d’habitation ou de commerces est évoqué par tous comme critère principal, aussitôt complété par le nombre de copropriétaires ou d’immeubles, la localisation, les équipements communs tels le chauffage collectif, les aires de jeux et espaces verts, les piscines, etc., ainsi que la présence de salariés, gardiens ou employés d’immeubles. Sont mentionnés ensuite, l’état général de l’immeuble et ses particularités, l’existence ou non de procédure, le nombre de rendez-vous avec le conseil syndical ou de visites techniques sur place, l’appartenance à une association syndicale libre ou à une association foncière urbaine libre, à un syndicat secondaire, le niveau des fonds à garantir, etc. Dès lors, la prise en compte et l’application de tous ces paramètres ne semblent tenir en rien à la technique approximative, voire hasardeuse, du doigt mouillé.
Le marché, juge de paix
Directeur général et fondateur du courtier en syndic Syneval, Rachid Laaraj insiste sur le paramètre de la localisation :
jusqu’à 10 ou 15 lots, le forfait minimal varie entre 5 000 et 6 000 € TTC par an à Paris, et entre 2 500 et 3 000 € sur Lyon ou Marseille, 1 300 à 2 000 € ailleurs.
D’après lui, le niveau des honoraires se situe autour de 8 à 12 % du montant du budget fonctionnel d’une copropriété. Même si deux-tiers des copropriétés françaises comptent moins de quinze lots, ces évaluations globalement conformes entre elles interrogent. Les paramètres évoqués plus haut sont-ils réellement pris en compte pour fixer les honoraires du syndic ?
Les règles du marché sont le juge de paix en la matière et le nombre de lots principaux détermine le niveau de facturation
, assène Rachid Laaraj.
Autrement dit, les honoraires ont un rapport direct avec le niveau de concurrence dans le secteur. Un point que reconnaît également Olivier Princivalle, «en réalité, il y a un prix moyen car il existe un marché. La mise en concurrence a tendance à tirer les prix vers le bas».
Prendre ou ne pas prendre
La chose pourrait être entendue. Mais un ajustement existe. La visite préalable, pour «évaluer les questions de sécurité et de responsabilité» le définit, selon Rachid Laaraj. Ainsi, un sur-honoraire de 10 % se justifierait-il en présence d’équipements collectifs complexes. Pierre Taboni, président du cabinet éponyme à Nice, explique «une première prise de contact est primordiale pour une parfaite transparence et une bonne connaissance de la copropriété et de ses particularités». François-Emmanuel Borrel, directeur général d’André Griffaton SA, va plus loin : «ce rendez-vous permet de déterminer mon intérêt ou non pour la copropriété». Face aux demandes croissantes de la part des copropriétés, le nerf de la guerre est là : l’arbitrage pour s’engager dans la gestion d’une copropriété ou non, et, le cas échéant, la fixation d’honoraires un peu plus élevés.
La réalité du prix de revient
Car gérer un cabinet a un coût et personne ne veut perdre de l’argent dans son gagne-pain quotidien. «Le syndic met du temps à disposition», note Rachid Laaraj.
Le montant des honoraires doit refléter la charge de travail estimée pour l’immeuble en question
ajoute Elise Macé, chargée de communication chez Cotoit.
Outre les charges liées au fonctionnement d’un cabinet de syndic, les salaires versés aux collaborateurs constituent une part non négligeable pour déterminer le prix à facturer.
Nous avons un prix de revient de gestion par appartement ; c’est un minimum qui peut varier en fonction de la typologie des problèmes rencontrés
remarque Pierre Taboni.
Idem chez Griffaton SA, où «un montant moyen d’honoraires est défini pour chaque portefeuille et la cotation est fonction des coûts et du nombre optimal d’immeubles, pour bien le gérer».
L’inconnue de l’équation
La réalité selon Olivier Princivalle, c’est que face à la réalité du marché, «beaucoup de professionnels proposent le prix moyen des honoraires et attendent de voir comment ça se passe». Ainsi donc plus que le doigt mouillé pour résoudre l’équation économique d’un contrat de syndic, c’est du marché que découlerait la solution. Au risque de ne pas satisfaire les copropriétaires et d’épuiser les gestionnaires.
Les cabinets qui valorisent mal leurs honoraires ont tendance, pour assurer leur rentabilité, à prendre davantage d’immeubles en portefeuille et à charger leurs gestionnaires, au détriment de la qualité.
selon Olivier Princivalle.
À l’heure où la gestion des copropriétés devient de plus en plus technique et juridique ; à l’heure où les pouvoirs publics voudraient entraîner les syndics sur les chemins de la rénovation énergétique des immeubles, la question des honoraires est un enjeu pour tous les acteurs. S’il est sans doute grand temps d’actualiser le contrat-type de syndic pour corréler le métier et ses missions aux réalités du terrain, le syndic se doit aussi d’introduire dans son équation le paramètre spécifique de la qualité. Et de parvenir à le vendre aux copropriétaires.
💡 Formez-vous :
📌Rémunération et contrat du syndic
🗓 04 décembre - 4h de formation validées
💻 En visio
☞ En savoir plus
