Pour qui ne connaît pas la profession de syndic de l’intérieur, mais connaît par ailleurs la minutie avec laquelle les entreprises analysent leurs coûts et chiffrent leurs propositions dans les appels d’offres, cela peut paraître incroyable : les syndics professionnels, lorsqu’ils établissent une proposition de contrat, fixent les honoraires forfaitaires au doigt mouillé, par rapport à des tarifs par lot principal qui circulent sur le marché, sans connaissance de ce que leur coûte la gestion de chacun de leurs mandats, et avec une prise en compte très partielle des caractéristiques de la copropriété concernée : ses services collectifs et prestations – chauffage, ascenseurs, gardien, employés… – ou les modalités de sa gouvernance.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 701 de septembre 2024
Or, ces éléments additionnés peuvent faire varier le coût de gestion du simple au double, voire plus ; différence aujourd’hui invisible dans les tarifs proposés sur un échantillon d’immeubles diversifiés ! Même chose pour les honoraires sur travaux, proposés en pourcentage – quasi uniforme pour chaque syndic – du montant des travaux, quels qu’ils soient, avec juste une dégressivité en fonction du montant…
Aucun chiffrage au temps à passer, que, faute de disposer d’une traçabilité des tâches réalisées et du temps qui y est consacré, on ne cherche même pas à estimer ! L’équilibre financier de l’activité est assuré globalement au niveau du cabinet, par une surfacturation de prestations particulières, complétée par les autres métiers (gestion locative et transaction), ou par les activités annexes délivrées par des filiales : courtage d’assurances, diagnostics, etc.
Il en résulte deux conséquences négatives pour la profession : une concurrence mortifère sur les honoraires par lot, qui la cantonne à une prestation qualitativement en dessous des attentes du marché, et une situation où les copropriétés «faciles» payent pour les «chronophages» (qui ne sont d’ailleurs pas celles qui méritent le plus d’attentions) ; et accessoirement une grande difficulté pour les syndics de consacrer le temps nécessaire aux copropriétés en voie de fragilisation pour éviter leur basculement dans la difficulté !
Puisque les contrats de syndic sont normés jusqu’au détail le plus fin, pourquoi ne pas imposer aussi des grilles de calcul des honoraires forfaitaires au temps passé, par tâches à accomplir ?
C’est probablement le meilleur service à rendre aux syndics mais aussi aux copropriétaires, qui paieraient ainsi pour la première fois le juste prix…
Alain Papadopoulos, Secrétaire général de l’Association QualiSR
