Le conseil syndical a pour mission de contrôler le syndic. Son investissement pour vérifier les appels de fonds peut éviter la dégradation financière de la copropriété.
©Jérome Chion/Clics
7 770 €. C’est le montant moyen de la dette moyenne d’une copropriété selon une étude publiée en 2020 par l’Association des responsables de copropriété (ARC), qui signale par ailleurs environ 15 % des copropriétés françaises confrontées à des problèmes d’impayés chaque année.
Et récemment, j’apprends qu’un copropriétaire indélicat doit près de 8 000 euros à ma copropriété, dette accumulée depuis plusieurs années.
Près d’une année de charges…
Comment est-ce possible ? Pourquoi le syndic n’a-t-il pas réagi ? Pourquoi le conseil syndical a-t-il laissé passer ?
Autant de questions qu’il ne vaut mieux pas se poser a posteriori tant les impayés de charges peuvent entraîner des conséquences sévères : report du financement manquant sur les autres copropriétaires ; diminution de la trésorerie disponible et fragilisation financière ; risque pour l’entretien et la conservation de l’immeuble ; etc. Mais agir pour préserver la stabilité budgétaire et la sécurité de l’immeuble est-ce seulement possible ?
Le syndic est compétent
C’est l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui charge le syndic d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat. À ce titre, il a le pouvoir exclusif de recouvrer les impayés de charges de copropriété en engageant les actions nécessaires, le tout sans autorisation de l’assemblée générale (D. 17 mars 1967, art. 55).
En cas d’impayés persistants, à lui de suivre la procédure adéquate : mise en demeure en invitant le débiteur à régler sa dette et éventuellement relance ; tentative de règlement amiable et, à défaut, recours judiciaire. Il aura alors à prouver au juge que le copropriétaire est bien redevable des sommes réclamées. Si nécessaire, il peut demander la saisie des biens.
Si le syndic est compétent, qu’il possède les moyens pour agir et dispose de garanties légales, pourquoi la machine s’est-elle enrayée dans le cas de ma copropriété ?
Le conseil syndical contrôle
En y regardant à deux fois, j’ai constaté que je ne m’occupais finalement des questions de mon appartement et, donc, de ma copropriété, qu’une fois par an au moment de la tenue de l’assemblée générale. Dès qu’elle était passée, j’oubliais tout… y compris la dette signalée dans les comptes ou les mises en demeure et relances effectuées par le syndic. Quant au conseil syndical, dont l’activité ne dépend en réalité que d’une seule et unique personne, je n’en avais des nouvelles qu’un mois avant ladite assemblée générale pour un compte rendu –plutôt rapide et succinct– de l’année écoulée. D’ailleurs que peut le conseil syndical dans le recouvrement des dettes ?
C’est Bernard Lancien, président de l’association régionale des copropriétaires Nantes Atlantique (ARCNA), elle-même membre de la Fédération nationale des associations de copropriétaires et de colotis (FNACC), qui répond : «L’article 21 de la loi de 1965 donne au conseil syndical la mission de contrôler et d’assister le syndic dans sa gestion. Il doit donc vérifier très régulièrement le grand livre et la balance générale pour repérer les comptes en retard et alerter». Il a ainsi le droit de demander tous documents au syndic, notamment et y compris ceux liés aux impayés ! «Attention, prévient Véronique Collon, présidente du conseil syndical de la résidence La Cerisaie (56 lots) à Clamart (92), ce n’est qu’un pouvoir de contrôle, il ne s’agit pas de relancer le débiteur à la place du syndic. »
Le conseil syndical s’informe
Au conseil syndical donc d’examiner les flux financiers et d’identifier les défauts de paiement des appels de fonds. Il peut ainsi demander au syndic un point trimestriel concernant la situation des débiteurs ou accéder au grand livre et à la balance générale des copropriétaires qui liste le solde de leurs comptes à chaque fin de trimestre. Président du conseil syndical du Nymphéa à Lyon (46 lots), Hervé Tissot se félicite d’avoir «accès, depuis octobre 2023, à l’extranet de Foncia, un plus pour le suivi financier de la résidence». Il peut en outre réclamer les extraits des comptes individuels des copropriétaires débiteurs. «Les conseillers syndicaux n’ont pas accès aux relevés bancaires, déplore Véronique Collon. Mon syndic me l’envoie quand je lui demande mais il faut parfois que je le menace de la pénalité de retard de 15 € par jour».
Au conseil syndical également d’analyser une dette de charges en en évaluant son ancienneté et en considérant les réactions du débiteur (règlements réguliers, mauvais payeur habituel, difficultés passagères, etc.). À lui enfin de communiquer avec le syndic pour donner le feu vert -ou pas- à une procédure de recouvrement amiable ou contentieuse et suivre les actions entreprises. Un simple SMS ou un courriel ou une relance envoyée avant mise en demeure ne sont pas facturables (loi 1965, art. 10-1). «J’ai mis un stop à la relance systématique par le syndic par lettre recommandée ; il avait la main lourde à 54 € la lettre», alerte Véronique Collon.
Le conseil syndical se forme
Reste qu’il faut comprendre les documents comptables, grand livre, balances copropriétaires et fournisseurs, et en tirer une analyse juste de la situation de sa copropriété ! «J’ai une vue globale. Notre syndicat des copropriétaires est adhérent à l’ARC, j’ai suivi des formations comptables pendant le confinement. Je suis bien formée !» sourit Véronique Collon.
«Pas de compétences particulières», selon Hervé Tissot. Seul à suivre les impayés de sa résidence, il a «instauré une procédure pour suivre leur évolution, vérifier leur nature et dresser la liste des débiteurs». Deux fois par semaine, il «collationne les positions des comptes dans un tableur et compare» … Les résultats sont positifs : en quelques mois, les impayés sont passés de 13 000 € à 4 000 € pour un budget annuel de 82 000 € !
Le travail commun du conseil syndical et du syndic permet donc de gérer efficacement les impayés de charges en copropriété. Des appels de fonds mensuels, mieux lissés, un état spécifique du suivi contentieux amiable et judiciaire et des réunions périodiques avec le syndic peuvent encore améliorer la situation…
Promis, demain je m’investis !
