Le Registre d’immatriculation tenu par l’ANAH dénombre, au 31 mars 2023, 553 962 copropriétés, dont 269 448 de dix lots principaux ou moins, soit une sur deux. Parmi celles-ci, un gros tiers seulement est géré par un syndic professionnel, soit 101 345 copropriétés, 12 % par un syndic bénévole (34 193) et le reste, soit la moitié, est identifié sans syndic. Même s’il est possible que des copropriétaires aient omis de se déclarer syndic bénévole, la proportion est considérable, et il est probable que cette proportion soit nettement supérieure dans les «très petites copropriétés» de deux à cinq lots.
A partir d’une étude récente, le sociologue Gaëtan Brisepierre identifie parmi celles-ci une catégorie au sein de laquelle les copropriétaires n’ont même pas conscience d’être en copropriété ; la gestion est réalisée par le copropriétaire majoritaire, ou le plus souvent laissée à chacun pour sa partie du bâtiment. A noter que la plupart du temps, ces copropriétés ne sont même pas assurées.
C’est malheureusement dans cette catégorie, angle mort des politiques publiques, que se recrutent les copropriétés dégradées des centres anciens des villes, bloquant les opérations de rénovation urbaine, malgré la mise en place de dispositifs d’accompagnement (OPAH-CD notamment).
Pour ces copropriétés, la gestion classique par un syndic professionnel est inadaptée, même dans ses versions type Syndic One (syndic à distance). Question de coût, mais pas seulement. Les pouvoirs publics et les collectivités doivent s’emparer du sujet et imaginer des formules innovantes. Des financements existent, comme les aides à la gestion de l’ANAH.
Des partenariats locaux doivent être instaurés avec des syndics professionnels sélectionnés, volontaires pour s’investir sur un quartier, porter avec les copropriétaires et la collectivité les projets de réhabilitation, et former des copropriétaires pour prendre la relève après mise en place d’un minimum de gestion digne de ce nom. Il y a urgence…
Alain Papadopoulos
