Alors que le syndic professionnel est souvent à la merci de copropriétaires insatisfaits qui le malmènent, le critiquent voire le mettent sur la touche, certaines copropriétés tentent de trouver des remèdes.
Elles s'organisent pour imaginer d'autres formes de coopération. Les unions apportent des réponses de gestion avec des solutions plus ou moins intégrées.
©Pexels Mikhail Nilov
Syndic en ligne, prestataire de type «start up», expert-comptable spécialiste, etc, les solutions alternatives au syndic de copropriété traditionnel fleurissent. Il faut admettre que les critiques et les récriminations des copropriétaires à l’encontre de leur syndic - difficultés de communication, absence de réactivité, désaccords, trop ceci ou pas assez cela, etc - laissent le champ ouvert à d’autres promesses. La formule miracle pour gérer une copropriété serait simple pour ne pas dire simplissime : un prestataire de premier ordre, un haut niveau de service rendu, des honoraires réduits à presque rien et… rien à faire. Autant chercher la quadrature du cercle ! Mais si l’on se souvient que les promesses n’engagent que ceux qui les croient, il est sans doute possible pour les copropriétaires de trouver une autre voie, celle des unions. Quelles sont-elles, que font-elles et servent-elles à améliorer la vie des copropriétaires ? Répondent-elles à l’équation du «mieux pour pas cher» ?
Gestion directe…
«Il ne faut pas confondre les unions de syndicats de copropriété soumises à l’article 29 de la loi de 1965 et les unions de services qui œuvrent au titre de l’article 93 de la loi de 2006 portant engagement national pour le logement», précise immédiatement Alain Laux, créateur et directeur de l’Union de services pour les copropriétés de la Venise Briarde (USCVB – auteur de la revue, ndlr). Leur définition légale n’est d’ailleurs pas la même. Les premières rassemblent des immeubles voisins ou contigus pour gérer des équipements communs. Elles ne sont pas l’objet du présent propos. Les secondes s’adressent aux syndicats de copropriétaires organisés sous forme coopérative, ou gérés par un copropriétaire syndic non professionnel ou aux associations syndicales libres. C’est le sujet !
Si un syndic professionnel ne donne pas satisfaction, pourquoi ne pas sortir de ce type de mandat et administrer sa copropriété autrement ? D’autant que la loi du 10 juillet 1965 le permet ! L’idée est de confier l’immeuble en gestion directe, soit à un syndic non professionnel, obligatoirement un copropriétaire (art. 17-2, loi 1965), soit à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical étant alors obligatoire et le syndic coopératif étant élu par ses membres (art. 14, 17-1, loi 1965).
Pour adopter la gestion coopérative, le premier élément est de vérifier le règlement de copropriété. Permet-il de choisir la coopérative ? Si non, la décision peut en être prise par un vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (art. 26, loi 1965), et, si le projet recueille l’approbation d’au moins la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, par un second vote immédiat à la majorité des voix de tous les
copropriétaires (art. 26-1, loi 1965).
… dans la transparence
Entre alors en scène l’article 93 de la loi ENL ! Une fois le syndic bénévole ou coopératif intronisé, le syndicat des copropriétaires peut rejoindre une union coopérative et recourir à ses services. Cela «s’applique aussi bien aux petites copropriétés qu’aux grandes», insistent les unions existantes. C’est «un prestataire, technicien spécialisé de la copropriété, qui accompagne les bénévoles du syndicat de copropriété de façon transparente et démocratique, et propose ses compétences en gestion, en comptabilité et en droit, notamment pour les assemblées générales», précise le président de l’USCVB. Pour en bénéficier, il faut adhérer mais le prix final reste alléchant. Alain Laux parle d’un «coût le plus juste possible» selon le travail à réaliser, «environ inférieur de 20 à 40 % à celui d’un syndic professionnel». Reste qu’il faut une personne, engagée, dévouée et disponible pour faire avancer ce modèle…
Moins cher…
L’Ucoop (Union montmartroise de syndicats de copropriétaires) a trouvé la perle… en la personne de Christine Cotte, sa présidente. «C’est la passion», sourit-elle quand on l’interroge sur la différence avec un syndic professionnel. L’union regroupe entre 70 et 80 copropriétés, principalement dans le 18e arrondissement de Paris. Son but est clair : «réduire le budget en mettant fin aux honoraires du syndic». La copropriété adhérente règle sa cotisation, fixée au nombre de lots, et peut espérer une diminution «de moitié» de ce poste. «Il se passe quelque chose quand une copropriété rejoint l’union» ; les copropriétaires finissent par intégrer que les espaces communs font partie de leur patrimoine. Une dynamique se crée et «les copropriétaires agissent ensemble». Christine Cotte souligne également un avantage en matière de paiement des charges. Si l’union ne facture pas de frais de relance, le dossier va vite à l’avocat si nécessaire. Mais l’étape est évitable si le copropriétaire fait part de ses difficultés au président du conseil syndical et à l’Ucoop pour échelonner sa dette.
… mais pas sans implication
Autre avantage : chaque copropriété est adhérente à l’union de services, qui est elle-même «un groupement non commercial à but non lucratif», affirme Alain Laux. Pas de rentabilité à obtenir, simplement la couverture des frais de la structure, pour la gestion de laquelle chaque copropriété adhérente a son mot à dire. Elle vote le budget de l’union, par exemple. Cette particularité génère un état d’esprit participatif qui correspond bien à la gestion coopérative. Ainsi, le syndic bénévole ou coopératif et son conseil syndical ne peuvent-ils pas se dispenser d’assumer leurs responsabilités, d’engager leurs dépenses et de signer leurs chèques. Alain Laux insiste sur l’implication de chacun dans cette démarche et le partenariat entre les deux parties. «Ce qui peut freiner», analyse-t-il. Ceci explique peut-être le faible nombre des unions de services en France : environ une dizaine ! Selon lui, «la formule est peu exploitée et peu répandue, et les pouvoirs publics n’ont jamais tenté de la mettre en avant». Ce qui n’empêche en rien de s’en saisir…
