Depuis sa fondation par Jacky Lorenzetti sous le nom de Franco-suisse de Gestion dans les années 70, Foncia a fait bien du chemin, jusqu’à devenir le n° 1 de l’administration de biens en France, avec en gestion, en 2022, 70 000 copropriétés et 400 000 biens en gestion locative. Soit 15 à 18 % de part de marché de la gestion immobilière.
Sous le titre Foncia, l’appétit d’ogre de l’immobilier, une enquête des Echos, publiée le 6 mars, met au jour les dessous d’un développement ressemblant plus cependant à une aventure financière qu’à une success story professionnelle.
Depuis le rachat de la branche administration de biens de la Générale des Eaux en 1994, la croissance du groupe s’est réalisée à coup de rachats sans discontinuer, jusqu’à aujourd’hui. Près d’une opération par semaine en France selon Les Echos. Un aspirateur de cabinets petits et grands, qui en deux décennies a fait exploser les prix ! Mais à quel prix ? Départ d’environ 25 % des gestionnaires chaque année, perte de mandats de près de 1% en copropriétés et de 1 à 2 % en gestion locative, et une image très moyenne dans le public… Bien que le groupe ait plusieurs fois changé d’actionnaire, le schéma d’intégration des nouvelles acquisitions produit toujours de la «casse» : changement d’informatique, mise en place sans ménagement des procédures et méthodes Foncia, départ d’une partie des équipes…
À ce rythme, pas question de faire de la dentelle !
Consciente des limites d’un modèle dont la rentabilité repose sur une galaxie d’activités à fortes marges (courtage en assurances, en diagnostics, assurance-impayées pour bailleurs, logiciels pour syndics…), la direction actuelle du groupe, arrivée en 2017, cherche à améliorer la qualité ressentie des copropriétaires par un investissement massif dans le numérique et une organisation revue, avec création de pôles spécialisés pour la centralisation de nombreuses missions. Avec l’objectif de générer désormais une croissance organique positive, de 2 à 4 % par an dès fin 2024…
Reste à savoir quel effet aura la hausse des taux d’intérêt sur la politique de rachats, qui demeure au cœur du modèle. Les agences de notation surveillent la rentabilité et l’endettement comme «lait sur le feu» : la dette s’élève en effet à 3,2 milliards d’euros pour un chiffre d’affaires 2022 de 1,2 milliard.
©Cliplab_AdobeStock_438291258
Alain Papadopoulos
