[N°639] - L’état descriptif de division ne relève pas du monopôle des géomètres-experts

La Chambre nationale syndicale des géomètres-topographes (CNSGT) a sollicité l’avis de l’Autorité de la concurrence, notamment sur les états descriptifs de division et les plans qui peuvent y être annexés.  Le CNSGT l’a interrogé sur le point de savoir si «l’inclusion éventuelle des plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété entrait dans le champ du monopole des géomètres-experts».
Voici in extenso la réponse apportée par l’Autorité de la concurrence :
«Sur cette question des plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété, l’Autorité relève que si la législation prévoit que les parties privatives d’une copropriété sont la propriété exclusive de chaque propriétaire, la jurisprudence a exclu l’action en bornage entre deux parties d’une même copropriété.
Par ailleurs, les modalités d’établissement de l’état descriptif de division de copropriété laissent aux propriétaires et copropriétaires une assez grande liberté dans le choix de la forme de l’état descriptif de division, état qui a pour objet de décrire et non de délimiter les biens fonciers.
Ainsi, il n’existe aucun texte réglementaire ou législatif imposant de recourir aux services des géomètres (experts ou topographes) pour réaliser les plans ou documents topographiques qui pourraient être annexés à cet état descriptif, ces derniers n’étant qu’une des modalités permises pour identifier les fractions d’immeubles (au sens de l’article 71-2 du décret n° 55-1350 [du 14 octobre 1955, ndlr]).
De plus, les états descriptifs de division peuvent être réalisés par un notaire ou un huissier de justice, conformément aux dispositions des articles 50-1 et 50-2 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 […] (en dehors des cas où ils le seraient directement par les propriétaires ou les copropriétaires).
La seule obligation faite à l’état descriptif de division est d’inclure un tableau comprenant les colonnes prévues à l’article 71-5 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, dont les intitulés ne se rapportent pas à des mesures ou des données topographiques.
Dès lors, les états descriptifs de division peuvent être rédigés de manière uniquement littérale ne comportant ni plan, croquis ou mesurage topographique de quelque sorte.
Au regard de tous ces éléments, aucun droit exclusif ne semble avoir été octroyé par la loi ou le règlement aux géomètres-experts en matière de réalisation d’un plan ou d’une esquisse annexé à un état descriptif de division de copropriété.
De ce fait, l’Autorité relève que la publicité faite autour du «principe de La Rochelle», et les doutes qu’elle a pu faire naître auprès des professionnels sur l’étendue exacte du monopole des géomètres-experts, notamment la question de savoir s’il inclut les plans ou esquisses annexés à des états descriptifs de division de copropriété, justifie que des clarifications soient apportées sur ce point dans la loi.
Ces clarifications législatives, dont les modalités d’application pourront, en tant que de besoin, être précisées par voie règlementaire, sont d’autant plus nécessaires que le nombre d’états de division de copropriété est appelé à croître significativement depuis l’adoption de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), en raison des exigences renforcées de transparence et de communication en matière de copropriété et les incitations faites aux copropriétés pour mettre à jour lesdits états descriptifs.
D’un point de vue économique, réserver les plans annexés aux états descriptifs de division de copropriété aux seuls géomètres-experts reviendrait à leur accorder une rente de situation injustifiée. Avec plus de dix millions de logements en copropriété en France, cela équivaudrait, en moyenne, à réserver à chaque géomètre-expert un monopole sur les plans de plus de 5 000 logements en copropriété. Outre son anachronisme, une telle décision serait totalement inopportune en termes d’efficience économique.»
Ainsi, la proposition n° 3 de l’avis n°18-A-02 du 28 février 2018 relatif à la profession de géomètre-expert est la suivante : «Dans le cadre de la réforme législative qu’elle recommande, l’Autorité suggère de prévoir explicitement dans la loi que les plans et esquisses annexés aux états descriptifs de division de copropriété n’entrent pas dans le champ du monopole des géomètres-experts.»