[CCED N°5] - Le point sur : Le plan d'apurement des dettes de la copropriété en difficulté

par Florence TULIER-POLGE
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[CCED N°5] - Etablissement public foncier d'Ile-de-France : "Les quatres opérations ORCOD avancent !"

par Edilaix
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Dans le cadre du plan gouvernemental de mobilisation en faveur des copropriétés fragiles ou en difficulté décidé en octobre 2015, le préfet de la Région Ile-de-France, Jean-François Carenco, a récemment fait un point d’étape sur la montée en puissance des quatre opérations de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national (ORCOD-IN) menées sur son territoire. Ces opérations de requalification concernent Clichy sous-Bois, Grigny, Argenteuil et Mantes-la-Jolie. Le grand établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF), né au 1er janvier 2016 des quatre EPF franciliens, est l’opérateur des ORCOD-IN d’Île de France. «L’État mobilise des moyens financiers exceptionnels à hauteur de plus de 419 millions d’euros par an, budget de l’EPFIF pour rendre dignes les conditions d’habitation dans ces copropriétés».
Le point sur les détails de l’état d’avancement des projets, présenté par le préfet.

À lire

[CCED N°5] - Edito : Sur la bonne voie ?

par Jean-Marc ROUX
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Avec l’intervention de la loi du 24 mars 2014 (dite loi ALUR), le traitement des copropriétés dites en difficulté a pris un tournant décisif. Sans être aussi complet que le livre VI du Code de commerce applicable aux entreprises, notre droit de la copropriété s’est vu doté d’instruments qui, aux dires des praticiens, autorisent des espoirs dans la lutte contre les problèmes rencontrés par bon nombre d’immeubles sur notre territoire.
Issu de concertations avec les professionnels du redressement, le nouveau régime, s’il n’est pas parfait, s’inspire de certains mécanismes qui ont prouvé leur efficacité en matière commerciale, tout en prenant en compte les spécificités inhérentes à l’existence d’une communauté de propriétaires. D’ailleurs, on ne peut que regretter que les nouvelles solutions mises à la disposition des mandataires ad hoc ou des administrateurs provisoires, ne puissent être employées dans le cadre des procédures en cours. Si certaines adaptations apparaissent d’ores et déjà nécessaires, les textes récents marquent une étape importante dans la prévention et le traitement des dysfonctionnements des copropriétés.

[CCED N°4] - Le point sur : L'arrêt des poursuites envers le syndicat

par JEAN-MARC ROUX
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[CCED N°4] - Veille réglementaire

par Edilaix
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L’astreinte administrative applicable dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne.-
JO du 9 décembre 2015.-
Décret n° 2015-1608 du 7 décembre 2015 relatif aux règles de progressivité et de modulation de l’astreinte administrative applicable dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne. La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a créé, en vue de lutter contre l’habitat indigne, une astreinte administrative à l’encontre des propriétaires de logements indignes ou exploitants d’hôtels meublés indélicats.
L’objectif est de les inciter à réaliser les travaux prescrits par arrêté d’insalubrité remédiable, de péril ordinaire, de sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation ou de sécurité des établissements recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement, sans attendre la substitution de l’autorité publique. Le montant de l’astreinte est plafonné à 1 000 € par jour de retard. Le total des sommes demandées ne peut être supérieur à 50 000 € (sauf pour les équipements communs des immeubles collectifs). Le décret vise à déterminer les conditions de modulation et de progressivité de cette astreinte.
 

[CCED N°4] - Edito : L'Ile-de-France, mais pas seulement

par JEAN-MARC ROUX
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A l’occasion d’une étude portant sur le contentieux de la copropriété [voir ci-contre], nous apprenons qu’en 2014, le nombre de demandes fondées sur l’article 29-1 de la loi de 1965 tendant à désigner un administrateur provisoire, était de 641, dont 607 sur requête.

On peut regretter qu’aucune donnée ne concerne les demandes relatives au mandat ad hoc, dont on nous a dit, il y a quelques temps, qu’elles étaient très peu fréquentes.

Au demeurant, leur répartition sur le territoire est loin d’être uniforme. Comme nous pouvions nous y attendre, 40 % des saisines concernent la région parisienne (Bobigny, Nanterre et Pontoise), mais certaines grandes villes (Lyon ou Marseille par exemple) ont été épargnées alors que d’autres sont citées de façon plus surprenante (Aix-en-Provence notamment).

Le fléau des copropriétés en difficulté et son extension à toutes les régions ne sont pas à négliger dans une société où le parc des copropriétés va en vieillissant alors que la situation économique des copropriétaires est loin d’être florissante.
 

[CCED N°4] - L'entretien avec Philippe Marin

par Edilaix
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«La loi ALUR témoigne de la prise en compte de l’ampleur du phénomène.»


Philippe Marin est avocat associé du cabinet Imavocats, cabinet présent sur Paris et Toulon. Il est également président du groupe Strahémis, union de compétences juridiques de la région PACA regroupant avocats, notaires, géomètres, huissiers, fiscalistes, …

©DR

À lire

[CCED N°4] - Actions publiques

par Edilaix
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Mobilisation de l’ANAH.-
La généralisation des dispositifs VOC (Veille et observation des copropriétés) et POPAC (Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement en copropriété) pour traiter les copropriétés en difficulté a été adoptée par le conseil d’administration de l’ANAH du 25 novembre 2015 [cf. Les Cahiers n° 3, septembre 2015, p. VI et s.]. Il s’agit des actions n° 2 et n° 3 du plan triennal de mobilisation pour les copropriétés fragiles et en difficulté,annoncé le 13 octobre 2015 par la ministre du logement. Cette décision a été prise à la lumière des résultats positifs obtenus auprès des collectivités qui ont expérimenté ces dispositifs depuis 2012.

Pour 75 % des collectivités ayant un observatoire existant, cette Veille et observation des copropriétés (VOC) a permis d’impulser des politiques locales opérationnelles. Leur connaissance du parc privé a en effet été renforcée et les acteurs locaux sensibilisés à la question des copropriétés. La VOC est perçue comme un outil indispensable au bon déroulement d’une démarche préventive. La principale difficulté soulignée concerne le recueil des données de terrain.
L’utilité d’un Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement en copropriété (POPAC) est également confirmée par cette enquête. Les services de l’État soulignent le rôle d’impulsion des POPAC sur certains territoires et leur capacité à répondre à différents besoins.
Au 1er septembre 2015, 8 VOC et 24 POPAC étaient engagés. 28 VOC et 37 POPAC étaient en cours d’élaboration. Pour répondre au mieux aux besoins des collectivités, plusieurs aménagements ont été faits. L’instruction des demandes va être simplifiée. Un bilan sera réalisé en fin de dispositif de VOC. Et les conventions POPAC pourront être prolongées pour une année supplémentaire si nécessaire.

DALO : 82 000 ménages bénéficiaires de 2008 à 2014.-
Le 12 janvier 2016, a été remis à la ministre du logement le 10e rapport du comité de suivi de la loi sur le droit au logement opposable (DALO). Ce document, intitulé «Bilan du droit au logement opposable 2008-2014» met tout d’abord en lumière le fait que, depuis le vote de la loi DALO en 2007, 499 326 recours ont été déposés. 85 % des recours sont exercés dans 17 départements correspondant aux aires urbaines les plus peuplées de France à l’exception de Grenoble, Strasbourg, Rouen et Rennes.
Le rapport souligne également que le nombre de ménages reconnus au titre du DALO est en baisse, le taux de décisions favorables ayant chuté de 45,9 % en 2008 à 32,2 % en 2014. Cette évolution a entraîné pour la première fois en 2014 la baisse du nombre de ménages reconnus au titre du droit au logement opposable, passés de 32 473 en 2013 à 28 047 en 2014.La mise en œuvre du droit au logement opposable a permis l’accès au logement de 82 028 ménages depuis 2008. La mobilisation des logements attribués à des ménages reconnus au titre du DALO a continué de croître pour atteindre 17 365 logements en 2014.

Le rapport souligne cependant que la loi peine encore à être appliquée, en particulier dans les secteurs où la crise du logement est la plus aiguë. 59 502 ménages restant à reloger concentrés dans quinze départements attendent depuis 1 à 7 ans une proposition de logement.Le manque de logements sociaux aux loyers accessibles est le principal écueil rencontré dans la mise en œuvre du droit au logement opposable. Le document relève en outre, un problème d’identification et de mobilisation du contingent préfectoral dans plusieurs départements. Enfin, le bilan chiffré du DALO expose les données des différents types de recours, dont ceux concernant les ménages auxquelles aucune offre de logement n’a été effectuée. L’Etat a été condamné plus de 25 000 fois depuis 2008 pour ne pas avoir relogé des personnes reconnues au titre du DALO dans les délais fixés par la loi.

Installation de l’Observatoire national de la politique de la ville.-
Le ministre de la Ville a installé, le 19 janvier 2016, l’Observatoire national de la politique de la ville. L’Observatoire national de la politique de la ville, inscrit dans la loi du 21 février 2014, est né de la fusion de l’Observatoire national des zones urbaines sensibles et du Comité d’évaluation et de suivi de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine. Outre les administrations concernées, sa composition comprend des experts et des personnalités qualifiées, des élus et les membres du bureau du Conseil national des villes, lui-même installé le 26 octobre dernier. Le premier rapport de l’Observatoire portera sur l’évolution en 2015 des quartiers de la nouvelle géographie prioritaire ; il sera remis au gouvernement et au Parlement en mars prochain et sera rendu public.

[CCED N°4] - Concentration géographique des procédures

par Edilaix
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Le tribunal de Bobigny, juridiction déclarée aujourd’hui en situation critique par le ministre Jean-Jacques Urvoas, a reçu en 2014 plus de 15 % des demandes formées en France en matière de redressement des copropriétés. Ce chiffre est issu de l’étude sur le contentieux de la copropriété publiée par la Direction des affaires civiles et du sceau (DACS) du ministère de la Justice.
Dans le détail, les présidents de 63 TGI ont été amenés à statuer sur 641 demandes de désignation d’un administrateur provisoire d’une copropriété en difficulté, dont 607 formées sur requête. Ces demandes sont très concentrées géographiquement : 15 TGI ont reçu plus des trois-quarts des demandes. Celui de Bobigny arrive largement en tête (104 demandes) suivi notamment, par ceux de Nanterre (90), Pontoise (64), Perpignan (43). L’étude révèle une forte représentation sur la Corse (48 procédures au total pour les TGI de Bastia et d’Ajaccio).
Pour rappel, en 2014, la désignation de l’administrateur provisoire est la mesure de droit commun applicable en la matière. Le régime nouveau de l’administration provisoire “renforcée” instauré par la loi ALUR n’est entré en vigueur que le 17 août 2015, jour de la signature du décret n° 2015-999 portant sur les procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté [cf. Cahiers n° 3, septembre 2015, p. IV].

[CCED N°4] - A lire

par Edilaix
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“Les interventions juridiques sur les copropriétés en difficulté”.-
Note juridique n° 46, janvier 2016, ADIL du Val-de-Marne. Au sommaire de ce document synthétique de 15 pages facile de lecture :
• Le cadre judiciaire
– Le mandataire ad hoc : mesure judiciaire préventive
– L’administrateur provisoire : mesure judiciaire de redressement de droit commun
– L’administration provisoire «renforcée»: mesure judiciaire de redressement
•  Le cadre administratif
– Le plan de sauvegarde : mesure administrative curative
– L’état de carence dans la gestion d’un immeuble en copropriété
•  Les Opérations de requalification des copropriétés dégradées.