Généralités.-
L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’obtenir du juge l’autorisation de réaliser des travaux sur parties communes, lorsque l’assemblée générale a formellement rejeté l’autorisation sollicitée par un copropriétaire en application de l’article 25 b) de la loi de 1965.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 706 de mars 2025
Action attitrée.-
Un ou plusieurs copropriétaires peuvent engager l’action, dès lors qu’ils ont des droits indivis sur la partie de l’immeuble concernée ; cela exclut de son bénéfice les locataires, les voisins, la commune, etc.
Objet limité.-
Tous les travaux refusés par l’assemblée ne peuvent faire l’objet d’une telle procédure. Seuls les «travaux d’amélioration» sont concernés. Il peut s’agir, sans que ce ne soit exhaustif, de travaux de transformation ou d’adjonction d’un élément d’équipement (installation d’un ascenseur, par exemple), ou encore l’aménagement et la création de locaux affectés à l’usage commun. Le bénéfice de l’amélioration n’a pas à être commun à tous, dès lors qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble.
Objet précis.-
Le projet devra être semblable à celui présenté à l’assemblée générale. La stricte identité n’est pas requise : peuvent être apportées des évolutions limitées de nature qualitative et esthétique, visant à répondre aux critiques du syndicat des copropriétaires et aux exigences de l’autorité administrative. En outre, le projet devra être suffisamment détaillé afin d’éviter l’ordonnance d’une expertise ou le simple rejet des prétentions du copropriétaire demandeur.
Procédure.-
Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. L’assignation doit être délivrée par principe au fond contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Il est toutefois possible d’envisager l’assignation devant le juge des référés en cas d’urgence, telle que par exemple, la nécessité de procéder à l’alimentation en eau d’un logement. Dans tous les cas, les travaux ne doivent pas avoir été exécutés. Le juge ne peut, en effet, qu’autoriser la réalisation de travaux in futurum et en aucun cas ratifier la réalisation de travaux refusés par l’assemblée.
Délai.-
L’introduction de l’action, pour sa recevabilité, n’est pas enfermée dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi de 1965. Seules les actions en nullité des décisions d’assemblée générale le sont. Or, précisément, l’action en autorisation des travaux se distingue tout à fait de celle en nullité, qui ne doit pas être sollicitée faute de quoi la condition d’introduction de l’action (le refus) aura disparu. Elle pourra donc être introduite dans un délai de cinq ans à compter du refus.
Conclusions.-
Si la procédure de l’article 30 est une formidable opportunité, il ne faut pas se leurrer : à la vue des précisions à apporter et des débats, parfois byzantins, qui peuvent s’instaurer entre parties, cette procédure n’en demeure pas moins un chemin de patience si ce n’est de pénitence !
Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit
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