Généralités.- Afin de permettre d’engager, au nom du syndicat des copropriétaires, une action en responsabilité contre le syndic en exercice, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit un nouveau mécanisme pouvant être mis en œuvre soit par le président du conseil syndical, soit par des copropriétaires à défaut de conseil syndical. Dans le premier cas, l’action peut être comparable à une action «ut universi», alors que dans le second, elle est comparable à une action «ut singuli» (cette revue n° 699, juin 2024 ; Le conseil syndical, P.-E. Lagraulet et G. Gil, n° 285 et s., Edilaix 2023).
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 705 de janvier/février 2025
Objet.- L’action visée par l’article 15 de la loi de 1965 a pour but d’obtenir la «réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, du fait de la carence ou l’inaction du syndic». La demande ne paraît donc pas concerner toutes fautes du syndic : l’action fautive n’est pas visée. En outre, l’action n’a pour but que de permettre l’indemnisation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, et non la cessation de la situation.
Finalité.- Conformément encore à l’article 15 de la loi de 1965, les dommages et intérêts auxquels le syndic pourra être condamné seront alloués au syndicat. En revanche, si l’action a été jugée bien fondée, la charge des frais non supportés par le syndic sera «répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot».
Comment.- L’action sera introduite devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 49-1, décret de 1967). Il s’agit ainsi d’une procédure d’exception ayant pour but d’aller vite ; ce qui reste très théorique compte tenu de l’engorgement de la plupart des juridictions.
Par qui.- Le texte permet au seul président du conseil syndical d’exercer cette action. Toutefois, il ne pourra agir que «sur délégation expresse de l’assemblée générale» adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965. Cette décision doit ainsi s’analyser comme une véritable «délégation de pouvoir» qui habilitera le président du conseil à exercer l’action au nom et pour le compte du syndicat. C’est donc bien le syndicat des copropriétaires qui agira, et il sera alors représenté par le président du conseil syndical et non plus par son syndic. De la sorte, en pratique, l’hypothèse nous paraît ainsi se limiter à celle dans laquelle les copropriétaires ne souhaitent pas se séparer du syndic, mais seulement engager sa responsabilité pour régler un problème assurantiel…
Contre qui.- L’action est introduite contre le syndic (art. 15, L. 1965). Ici, contrairement à l’action engagée par des copropriétaires (ut singuli), il ne sera pas non plus nécessaire de faire désigner un mandataire ad hoc représentant les intérêts du syndicat. Cela se comprend dès lors que le président aura été habilité par l’assemblée générale à agir au nom et pour le compte de ce dernier...
Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit
©Sébastien Dolidon / Edilaix
