GÉNÉRALITÉS.- Certains syndicats de copropriétaires ont un objet étendu : ils fournissent aux résidents des services spécifiques. Dans ce cas, les charges qui en résultent sont réparties entre tous les copropriétaires conformément aux dispositions des articles 41-1 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 701 de septembre 2024
OBJET.- Le législateur, conscient des risques financiers que peuvent rencontrer ces résidences services a prévu une procédure spécifique soit en cas de déséquilibre financier d’un ou plusieurs services ou de risque de déséquilibre financier de la copropriété. Il s’agit bien là d’hypothèses alternatives permettant d’envisager un traitement spécifique de ces copropriétés en difficulté.
FINALITÉ.- L’action a pour but d’obtenir judiciairement la suspension ou la suppression, selon que la difficulté paraisse ponctuelle ou structurelle, des services emportant le déséquilibre financier. Cette procédure n’est à l’inverse pas nécessaire pour la suppression d’un service d’aide ou d’accompagnement exclusivement lié à la personne devenue incompatible avec le statut de la copropriété (Cass. 3e civ., 1er déc. 2016, n° 15-12.114). Le cas échéant, c’est le caractère impératif du statut qui emporte la cessation de la fourniture de ce service, peu important qu’il présente un bilan financier équilibré.
CONTRE QUI.- L’action sera introduite contre le syndicat des copropriétaires et, si c’est le cas, contre le tiers qui fournit le ou les services.
PAR QUI.- Le texte exige d’abord la qualité de copropriétaire. Un tiers, même intéressé, ne pourra donc agir. De plus, il est exigé par le texte une pluralité de copropriétaires («des copropriétaires») représentant 15 % au moins des voix. On suppose donc qu’il s’agit de conditions cumulatives.
COMMENT.- Le cas échéant, l’assemblée générale doit se prononcer sur la question de la suspension ou suppression du service. On comprend ainsi que l’action sera introduite faute pour l’assemblée d’avoir pu réunir une majorité suffisante (art. 26) afin de supprimer ou suspendre le service déficitaire. Il s’agit ainsi d’une condition de recevabilité de l’action qui sera introduire devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, qui statuera selon la procédure accélérée au fond. Il pourra entendre, avant de rendre sa décision, le président du conseil syndical (art. 39-6, D. 1967). C’est ainsi une des rares hypothèses où le juge pourra prendre une décision contraire au sens d’une décision d’assemblée générale.
NOTIFICATION DE LA DÉCISION.- La décision doit être notifiée (LRAR ou remise contre émargement), par le syndic, aux copropriétaires qui n’étaient pas parties à l’instance dans le mois de son prononcé (art. 39-7, D. 1967). Cette formalité, unique dans la loi du 10 juillet 1965, leur permettra s’ils le désirent, de former tierce opposition à la décision rendue.
Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit
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