CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LE CONTENTIEUX DU MOIS
Principe général.- Le syndic est le détenteur des archives du syndicat des copropriétaires (cf. P.-E. Lagraulet, Le syndic de copropriété, Edilaix, 2021, § III.2.24 et s.). C’est ainsi qu’en cas de changement de représentant du groupement, les archives doivent être remises au nouveau syndic. On rappellera à ce propos que cette action doit être spontanément exécutée dans les délais prévus par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’y a, en principe, pas besoin de la solliciter. En revanche, si l’ancien syndic ne s’exécute pas, il pourra être engagé une procédure prévue par les articles 18-2 de la loi de 1965 et 34 du décret de 1967 (V° ibid, § V.2.10 et s.).
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 692 d'octobre 2023
Qui.- Selon l’article 18-2 de la loi de 1965, seuls le syndic et le président conseil syndical peuvent, personnellement, exercer l’action contre l’ancien syndic. Si la Haute juridiction paraît admettre que le syndicat représenté par son syndic puisse agir contre l’ancien syndic (Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, no 11-10.590), un arrêt a pu semer le doute (Cass. 3e civ., 16 sept. 2015, no 14-22.419). Il nous semble néanmoins que cette crainte n’est pas fondée, d’autant moins au regard du nouveau texte qui permet au demandeur de solliciter une provision à valoir sur des dommages et intérêts puisque c’est le syndicat qui subit principalement un préjudice. Dans l’at- tente d’une confirmation jurisprudentielle, il nous semble tout de même prudent d’assigner l’ancien syndic au nom du syndicat et du nouveau syndic ou du président du conseil afin d’éviter tout écueil procédural.
Quoi.- L’action visée par l’article 18-2 a pour but d’obtenir la remise des archives détenues par l’ancien syndic. Il ne s’agira donc pas d’obtenir, à travers cette action, l’indemnisation de la perte des archives. C’est ainsi que le juge ne pourra jamais condamner un syndic à remettre des documents qu’il ne détient pas, soit qu’il ne les a jamais détenus, soit qu’il les a perdus ou détruits (Cass. 3e civ., 14 janv. 2009, n° 05-11.985).
Comment.- Avant d’introduire l’action devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, statuant en référé, le nouveau syndic, ou le président du conseil syndical, devra mettre en demeure, dans les formes de l’article 64 du décret de 1967, le détenteur des archives de les lui remettre (art. 18-2, L. 1965). Ce n’est que si la mise en demeure reste infructueuse plus de huit jours, que l’action en référé pourra être engagée (art. 34, D. 1967) afin d’obtenir une ordonnance de remise des pièces, éventuellement sous astreinte. Il est toutefois envisageable que l’action soit engagée au fond (V° P.-E. Lagraulet, AJDI 2022, p. 836).
Précisons, enfin, que la remise des archives ayant nature d’obligation légale de faire, la procédure tendant à son exécution ne peut être empêchée, ni interrompue, par l’ouverture d’une procédure collective à l’égard de l’ancien syndic
Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit
©Sébastien Dolidon / Edilaix
