Le délai de recours contre les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires est sans doute l’un des plus connus des praticiens. Certaines spécificités méritent néanmoins d’être soulignées pour éviter quelques écueils pratiques.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 680 de juillet août 2022
Le délai de prescription de droit commun.- Contrairement à la présentation qui est souvent faite, le délai ordinaire de contestation des décisions adoptées en AG est de cinq ans (art. 42, L. 1965). Ce n’est que par exception, lorsque le procès-verbal a été notifié dans les formes requises, que ce délai est réduit. Il est ainsi important de souligner que le point de départ du délai de droit commun, en l’absence de notification donc, n’est pas nécessairement le jour de l’AG. Il s’agit du jour où le titulaire du droit d’agir a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (art. 2224 du C. civ.). Or, si le copropriétaire opposant ou défaillant n’a été ni convoqué, ni ne s’est vu notifier des décisions, il a pu valablement ignorer les décisions adoptées. En conséquence, le point de départ du délai de prescription en sera repoussé d’autant.
Le délai préfix de deux mois.- Lorsque le procès-verbal de l’AG est notifié, selon les formes requises par les articles 64 et suivants du décret du 17 mars 1967, le délai de contestation est réduit à deux mois (art. 42, al. 2, L. 65). Il convient de rappeler que cette notification doit, sous peine d’irrégularité (Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-23.552), comporter la reproduction du texte du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi de 1965 (art. 18, D. 1967). Il est, en revanche, indifférent que le syndic ait respecté son obligation de notifier le procès-verbal dans le délai d’un mois (en ce sens, Cass. 3e civ., 4 juin 2003, n° 02-11.134).
Si la procédure est respectée, le décompte du délai de deux mois commence à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire (art. 64, D. 1967 ; Cass. 3e civ., 20 juin 2007, n° 06-13.641). Le délai de prescription se mute alors en délai préfix. Il en résulte que l’assignation tardive, nulle ou incomplète ne pourra pas être régularisée postérieurement à l’expiration de ce délai.
Il faut toutefois noter une exception à cette règle stricte : le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle aux fins de contester la décision, formulée au cours du délai de deux mois, l’interrompt (art. 43, D. n° 2020-1717 du 28 déc. 2020). Il ne recommencera à courir qu’à compter de la date de notification de la décision d’admission à l’aide juridictionnelle (Cass. 3e civ., 13 févr. 2003, n° 01-02.852).
La conservation déterminante de la preuve de notification.- Au regard de ces règles, il est indispensable pour le syndicat de conserver la preuve, sur qui elle pèse, de la notification des procès-verbaux (Cass. 3e civ., 21 janv. 2004, n° 02-16.571). En cas de destruction de cette preuve, le syndicat perdrait le bénéfice du délai abrégé. Gare aux conséquences !
Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit
