Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois
Champ d’application.- Lorsque le syndicat des copropriétaires commence à connaître des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné. L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, à cette fin, une procédure spécifique. «Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2» ou, lorsque «pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés» atteint 15 %. Pour le calcul de ce seuil, l’article 61-2 du décret du 17 mars 1967 précise utilement que «les sommes devenues exigibles le mois précédant la date de clôture de l’exercice ne sont pas considérées comme impayées».
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 678 de mai 2022
Titulaires de l’action.- Le syndic a, par principe, qualité à agir en désignation d’un mandataire ad hoc. Néanmoins, s’il n’exerce pas cette action dans le mois qui suit le franchissement du seuil défini par l’article 29-1 A, plusieurs autres personnes peuvent se substituer à lui. Il s’agit notamment des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat et du président du conseil syndical (CS) (art. 29-1 A, 1° à 5°, L. 65).
Procédure sur requête à l’initiative du syndic.- Pour agir, le syndic n’aura pas besoin d’être préalablement autorisé (art. 55, D. 1967). Il lui suffira de saisir sur requête le président du tribunal judiciaire (TJ) du lieu de situation de l’immeuble (art. 61-3) après avoir adressé aux membres du CS l’état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l’exercice comptable (art. 61-4). Le cas échéant, le président du TJ pourra avant de statuer, entendre toute personne de son choix (art. 61-7).
Procédure sur assignation à l’initiative des autres titulaires.- Lorsque l’action est introduite par un autre titulaire du droit d’agir que le syndic, lorsque ce dernier n’a pas exercé son pouvoir dans le délai d’un mois, la procédure devra être engagée par voie d’assignation délivrée au syndicat selon la procédure accélérée au fond («PAF» ; art. 61-6). Le cas échéant, le président du TJ pourra également, avant de statuer, entendre toute personne de son choix (art. 61-7).
Preuve de la situation du syndicat.- Dans tous les cas, la demande devra être accompagnée des pièces de nature à la justifier (art. 61-7). En outre, lorsque la procédure est engagée par le syndic, il conviendra qu’il rapporte la preuve de l’information du conseil syndical, ce pour éviter tout débat sur la validité de l’ordonnance de désignation du mandataire ad hoc (art. 114, Cpciv.).
Dénonciation de la saisine.- Lorsque l’action est engagée par le syndic, les copropriétaires ou le président du conseil syndical ou un créancier, le demandeur devra informer le maire de la commune de l’immeuble et le président de l’EPCI (29-1 A, in fine, L. 65). Cette formalité est assurée par l’envoi d’une copie de la requête ou de l’assignation (art. 61-5, D. 67).
Spécificité de la procédure engagée par le président du conseil syndical.- Selon le décret de 1967 (art. 57), il peut engager l’action «aux frais avancés du syndicat».
Qualité du mandataire ad hoc désigné.- La loi prévoit, en principe, la désignation d’un administrateur judiciaire inscrit sur la liste civile ; elle permet cependant la désignation d’une personne démontrant une compétence et des garanties (art. 61-1-2 et -3).
Notification. - Une fois désigné, le mandataire ad hoc devra notifier à tous les copropriétaires la décision de sa désignation (art. 61-9). Un recours contre celle-ci pourra alors être exercé dans un délai de quinze jours à compter de sa notification si elle est rendue selon la PAF (art. 481-1, Cpciv.) ou à tout moment par référé au juge qui l’a rendue sur requête (art. 496, Cpciv.).
Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit
