Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois
Champ d’application.- Lorsque le syndicat des copropriétaires connaît des difficultés financières ou structurelles importantes, un administrateur provisoire peut être désigné. Cette procédure doit être strictement distinguée de celle à mener en cas de carence, d’empêchement ou d’absence du syndic. L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en effet une procédure spécifique lorsque «l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis» ou lorsque «le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble».
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 677 d'avril 2022
Titulaire de l’action.- Dans l’une de ces situations, l’article 29-1 de la loi restreint la qualité à agir à certaines personnes seulement : les copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix, le syndic, le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, le président de l’EPCI, le préfet, le procureur de la République ou le mandataire ad hoc visé par les articles 29-1 A et B de la loi de 1965.
Procédure sur requête.- Lorsque le ministère public agit, ses demandes doivent être formées par requête devant le président du tribunal judiciaire. Le cas échéant, le président du tribunal fait convoquer les personnes qu’il désigne par LRAR à laquelle est jointe la requête (art. 61-1-1, D. 1967). Lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi par le syndic ou par l’administrateur provisoire désigné en cas d’absence de syndic (art. 47, D. 1967), qui n’ont pas besoin d’être préalablement habilités à cette fin (art. 55, D. 1967), la demande est également formée par requête accompagnée des pièces de nature à justifier la demande (notamment les pièces comptables), après consultation du conseil syndical. Il conviendra alors de ménager la preuve de cette formalité (art. 62-2, D. 1967), pour éviter ultérieurement tout débat sur la validité de l’ordonnance de désignation de l’administrateur en cas de grief pouvant être démontré (art. 114, Cpciv.).
Procédure par voie d’assignation.- Les autres titulaires de l’action peuvent agir par voie d’assignation, délivrée au syndicat représenté par le syndic, devant le tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond (art. 29-1, L. 1965 et 62-2, D. 1967).
Information obligatoire du ministère public.- Dans tous les cas, quelle que soit la forme de la demande, il sera nécessaire de la communiquer au procureur de la République qui doit être avisé de la date de l’audience, sous peine de nullité de la décision (Civ. 3e, 24 janv. 2001, n° 99-14.666 ; Civ. 3e, 13 sept. 2005, n° 04-15.768).
Qualité de l’administrateur provisoire désigné.- La loi n’impose pas la désignation d’un administrateur judiciaire inscrit sur la liste civile. L’article 61-1-2 du décret de 1967 prévoit, en effet, que toute personne physique ou morale, peu important sa profession, peut être désignée administrateur provisoire, dès lors qu’elle répond aux conditions d’expérience, de qualification et de garantie posées.
Notification de la désignation.- Une fois désigné, l’administrateur devra notifier à tous les copropriétaires l’ordonnance de sa désignation (art. 62-5, D. 1967). Néanmoins, le défaut d’accomplissement de cette formalité est sans incidence sur sa validité. Le délai de forclusion dans lequel est enfermé le recours ne court simplement pas (Civ. 3e, 24 sept. 2014, n° 13-20.169).
Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit
