Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois
Le syndicat des copropriétaires se trouve parfois dépourvu de syndic, sans que l’assemblée générale n’ait été réunie pour en désigner un. Cette situation peut notamment résulter de la fin du contrat du syndic, de son décès, des conséquences du constat judiciaire du défaut d’ouverture d’un compte bancaire ou encore de l’annulation judiciaire de la décision de sa désignation. Afin de pallier cette absence, l’alinéa 4 de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la désignation d’un administrateur provisoire (AP) ; cette procédure doit être strictement distinguée de celle prévue par l’alinéa 3 du même article lorsque l’absence de syndic résulte de l’absence de décision par l’assemblée générale convoquée à cet effet (cf. "La procédure de désignation d'un syndic judiciaire" cette revue n° 669).
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 670 de juillet-août 2021
Dans cette hypothèse, la loi prévoit deux options. La première permet à tout copropriétaire de convoquer l’assemblée générale aux fins de nommer un syndic. Il faudra toutefois, pour être mise en œuvre, que celui qui convoque dispose de la liste à jour des copropriétaires afin de pouvoir les convoquer, ce qui n’est pas toujours le cas dès lors que ce document à jour ne sera disponible qu’aux membres du conseil syndical via l’extranet (art. 3, 4°, D. n° 2019-502 du 23 mai 2019).
C’est pourquoi la seconde option permet, à défaut d’une telle convocation, de requérir du président du tribunal judiciaire (TJ) du lieu de situation de l’immeuble, la désignation d’un AP. Contrairement à celle de la désignation d’un syndic judiciaire, cette procédure, précisée par l’article 47 du décret du 17 mars 1967, peut être mise en œuvre par toute personne intéressée. L’ancien syndic peut donc avoir qualité à agir (Civ. 3e, 4 févr. 2004, n° 02-14.742).
Quel que soit le requérant, la requête devra être présentée par l’intermédiaire d’un avocat (art. 846 Cpciv.) et communiquée
préalablement au ministère public conformément aux articles 809 et 811 du Cpciv. (Civ. 3e, 14 nov. 2001, n° 00-12.765). Ensuite, le président du TJ, après avoir constaté la vacance des fonctions de syndic (Civ. 3e, 5 juill. 2018, n° 17-21.034), pourra désigner un AP. Celui-ci sera «notamment» chargé, personnellement (Civ. 3e, 10 juill. 2007, n° 89-13.043), de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic. Ainsi, sauf restriction ordonnée par le président du TJ, l’AP exercera, par principe, l’ensemble des pouvoirs d’un syndic de plein exercice (Civ. 3e, 5 déc. 1990, n° 89-13.043). Il sera néanmoins rémunéré selon les dispositions des articles 704 à 718 du Code de procédure civile puisqu’il a la qualité d’auxiliaire de justice (Civ. 3e, 28 juin 1995, n° 93-15.684).
Une fois désigné, l’AP devra notifier à tous les copropriétaires, dans les formes requises par l’article 64 du décret de 1967, l’ordonnance rendue dans le mois suivant son prononcé (art. 59, al. 3, D. 67). La sanction du défaut de notification est toutefois assez restreinte puisqu’il ne suspend pas les effets de celle-ci mais empêche seulement de faire courir le délai de recours de quinze jours pendant lequel les copropriétaires peuvent en référer au président du TJ (Civ. 3e, 30 mars 2005, n° 03-21.128).
Enfin, la mission de l’AP durera trois ans au plus, et cessera de plein droit, selon les termes de l’article 47 du décret de 1967, «à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale».
Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit
