Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois
L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale, en l’absence de leur annulation, en arrête la situation. Les copropriétaires pourront alors éventuellement contester la répartition individuelle qui en résulte, les deux n’étant pas liés (art. 45-1, D. 17 mars 1967), mais les comptes du syndicat ne pourront plus, en principe, être révisés.
Est-il pour autant toujours impossible de procéder à une modification des comptes du syndicat ? Non.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 662 d'octobre 2020
Il faut se référer à la procédure prévue par l’article 1269 du Code de procédure civile applicable tant au compte approuvé judiciairement qu’amiablement (Civ. 3e, 4 janv. 1978, n° 76-12.941). Cet article dispose l’impossibilité de formuler une demande en révision de compte mais également l’exception à ce principe : une telle demande peut être présentée «en vue d’un redressement en cas d’erreur, d’omission ou de présentation inexacte» des comptes arrêtés (V. en ce sens, Com., 15 mars 1994, n° 91-21.502).
La procédure n’étant pas exclue par la loi du 10 juillet 1965 et n’étant pas contraire, nous semble-t-il, aux dispositions impératives qu’elle contient, elle paraît pouvoir s’appliquer au cas du syndicat des copropriétaires. Cet article est en effet inséré au chapitre II, intitulé «la reddition de compte et la liquidation des fruits», du titre deuxième relatifs aux biens, du livre troisième consacré aux dispositions particulières à certaines matières. Le syndicat des copropriétaires ayant pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes de l’immeuble selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les comptes de cette personne sont relatifs à des biens et font l’objet d’une reddition par le syndic lors de l’assemblée générale. Il semble donc que ces comptes entrent dans le champ d’application de l’article 1269 du Code de procédure civile.
C’est pourquoi, bien que cet article n’ait que peu été appliqué en droit de la copropriété, quelques procédures ont pu ouvrir un débat autour de son application (CA Colmar, ch. Civ. 02 sect. A, 4 oct. 2007, n° 06/02664 ; CA Rennes, ch. 01, 2 mai 2017, n° 15/08947). Cela permet de soutenir le recours possible à cette procédure aux fins de réviser le compte du syndicat, dès lors que l’action est exercée avant sa prescription à laquelle la fraude ou l’infidélité peut faire échec (V. pour une application en matière de contrat de transport, Com. 22 mai 2013, n° 11-27.352).
Notons, enfin, que si l’article 1269 du CPCiv. interdit, en principe, la révision des comptes, la répétition des sommes indues n’est pas interdite par cet article, et ce même si les comptes ont pu être approuvés par le syndicat (CA Caen, ch. 01 sect. Civ., 9 nov. 2010, n° 09/00132).
Pierre-Edouard Lagraulet, Docteur en droit
