Cass. 3e civ., 9 mai 2019 (pourvoi n° 18-13.465)
Un copropriétaire avait détruit le plafond de son lot afin de créer une ouverture sur les combles de la copropriété et de s’approprier leur volume. Le syndicat, qui prétendait que les combles étaient des parties communes, a agi en justice pour que le copropriétaire soit condamné à remettre en état à l’identique et à ses frais exclusifs.
La difficulté venait du fait que les combles ne figuraient pas dans l’énumération des parties «réputées (..) communes» du règlement de copropriété de l’immeuble.
Les juges du fond ont débouté le syndicat, estimant qu’il n’avait pas produit de pièce «propre à démontrer» que les combles «se trouvent affectés à l’utilité de tous les copropriétaires parce qu’ils ont pour fonction de permettre l’accès à la toiture pour en assurer l’entretien et la réparation ou ne sont accessibles que depuis les parties communes et ne sont fractionnés par aucune cloison». Ils ont, en outre, retenu que le règlement de copropriété prévoyait que le gros œuvre des planchers était privatif, pour en déduire que «le terme «planchers» au pluriel désigne aussi bien les plafonds que les sols et qu’ainsi, le plancher haut séparant la chambre de M. S... des combles constitue une partie privative et non une partie commune comme le soutient le syndicat des copropriétaires».
Mais la Haute juridiction a cassé l’arrêt, considérant que la cour aurait dû «examiner la note de l’architecte de l’immeuble produite pour la première fois devant elle selon laquelle le comble de l’immeuble n’était pas fractionné et qu’il n’existait qu’un seul accès à celui-ci situé dans le couloir de distribution des chambres du sixième étage». Il est donc indispensable, dans le silence des titres, de prendre en compte la réalité matérielle des lieux afin d’éclairer le raisonnement permettant de qualifier un comble de partie privative ou de partie commune. La démarche n’est pas nouvelle (voir par exemple, Cass. 3e civ., 24 février 2009, pourvoi n° 08-13.407).
