CA Paris, pôle 4, ch. 2, 9 février 2022, n° 17/12819
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 686 de mars 2023
Une société achète un lot constitué d’une chambre de service dans un immeuble en copropriété de grand standing comprenant seize appartements et quatre chambres de service. Pour l’empêcher de jouir du lot, le syndicat des copropriétaires oppose à l’acquéreur, qui n’est pas propriétaire d’un appartement dans l’immeuble, une clause du règlement de copropriété qui stipule que «les lots constitués par une chambre de service ne pourront être occupés que par des copropriétaires ou locataires d’appartements dépendant de l’ensemble immobilier faisant l’objet des présentes, soit par un membre de leur famille, soit par des personne à leur service, à l’exclusion de toutes autres». La société copropriétaire assigne le syndicat pour faire déclarer la clause non écrite, considérant qu’elle n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble.
Le tribunal de grande instance de Créteil la déboute. La cour d’appel de Paris confirme le jugement. En premier lieu, elle observe que l’acquéreur a attesté par lettre manuscrite qu’il avait eu connaissance de la clause avant la signature de l’acte de vente et était informé des restrictions quant à l’usage des chambres de service. Par ailleurs, elle constate que la restriction imposée par la clause aux droits des copropriétaires, qui n’empêche pas sa vente, est justifiée par la destination de l’immeuble. Pour cela, elle reprend les constatations du tribunal relativement à la plaquette publicitaire diffusée à l’occasion de la commercialisation de la résidence aux termes de laquelle il s’agissait d’un petit immeuble de très grand standing entièrement en pierres de taille massives, en lisière du bois de Vincennes, près des bords de la Marne et s’élevant dans un jardin de 2 550 m² entièrement dessiné et aménagé ; que situé dans une des rues les plus cotées de la commune, l’immeuble comprenait un vaste hall d’entrée, des matériaux de qualité et de larges baies vitrées ouvrant sur les balcons qui conféraient à l’ensemble un aspect particulièrement cossu. Elle en déduit la volonté des rédacteurs de la clause de conserver à l’immeuble son caractère résidentiel en empêchant la multiplication des chambres meublées qui aurait pour effet d’augmenter le nombre des copropriétaires et de modifier la manière d’y vivre, la fréquentation devenant plus intense et bruyante.
