«Les grands ensembles doivent pouvoir se gérer comme des entreprises»
La copropriété de Parly 2, au Chesnay, compte 7 500 lots, celle du Parc Montaigne à Fontenay-le-Fleury, 1 100 lots, celle d’Elysée 2 à St-Cloud ou encore celle des Grandes Terres à Marly-le-Roi, 1500 lots... Bienvenue dans le monde des copropriétés XXL !
Ces grands ensembles sont membres de l’Union des syndicats de grandes copropriétés (USGC). Située en Ile-de-France, l’USGC regroupe les gestionnaires de grandes copropriétés.
Sa présidente, Anne Coquier répond à nos questions.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 685 de janvier-février 2023
Quelle est l’organisation type d’une grande copropriété ?
L’organisation type d’une grande copropriété repose sur un responsable dirigeant salarié, délégué par un syndic professionnel dans le cas d’un syndicat ordinaire ou un dirigeant salarié sous la coupe d’un président-syndic bénévole dans le cas d’un syndicat coopératif.
Ces responsables sont des professionnels de l’immobilier qui remplissent un rôle de direction, entourés de salariés assurant les charges de comptabilité, de gestion des actions et de travaux.
Ces professionnels agissent sous la responsabilité d’élus bénévoles désignés au sein des conseils syndicaux, dont ils tirent leur légitimité. Le rôle du conseil syndical est donc accru dans les grandes copropriétés. Et souvent, des copropriétaires non élus s’investissent également sur des sujets qui leur tiennent à cœur au travers des travaux des commissions.
Quelles sont les insuffisances de la loi de 1965 au regard de la gestion de tels ensembles ?
Les grands ensembles doivent pouvoir se gérer comme des entreprises et non pas comme des petites associations correspondant à la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 plus adaptée, selon nous, à de petites résidences.
Par exemple, la loi empêche les grandes résidences de mettre en place des amortissements, des plans de travaux regroupant plusieurs syndicats secondaires, une comptabilité d’entreprise. Malgré les progrès récents de la loi, des modes de gestion proches du monde industriel ou commercial avec un conseil d’administration seraient plus appropriés. Il est, en effet, de plus en plus difficile d’obtenir des majorités avec un grand nombre de lots. Je pense à l’article 26 notamment, même s’il a été amélioré.
Le principe qu’un seul copropriétaire opposant ou absent puisse annuler une décision d’assemblée générale au lieu d’une minorité de blocage paralyse les décisions des grandes copropriétés qui comptent un nombre important de lots. Si un propriétaire peut s’opposer à une décision dans une copropriété de 10 ou 15 lots, ce principe devient disproportionné pour 100 voire 1 000 lots. Une minorité de 3 ou 5 % devrait atténuer cette disproportion.
Au même titre qu’il existe un régime dit des petites copropriétés, quelles seraient les principales dispositions d’un régime spécifique aux grandes copropriétés qui pourraient être soumises au législateur ?
Pour les copropriétés dont la taille est comprise entre 100 et 500 lots, nous demandons à supprimer la majorité de l’article 26 et l’unanimité ; à pouvoir élire [directement, ndlr] les conseillers syndicaux à la majorité simple de l’article 24 ; à mettre en place une minorité de blocage, l’article 42 n’étant plus applicable ; et enfin, à prévoir un texte qui protège l’homogénéité des grandes résidences pour éviter une trop grande disparité d’un bâtiment à l’autre lorsque ceux-ci ont été construits avec une harmonie qui leur est propre, notamment au niveau de l’aspect extérieur (façades, entrées, équipements communs).
En fait, il s’agit d’éviter voire supprimer les décisions par syndicat secondaire ou les votes par bâtiment qui détruisent les harmonies extérieures et éviter l’émergence de syndicats riches et de syndicats pauvres. Chaque syndicat conservant son autonomie pour la gestion des parties intérieures des immeubles, dans la mesure où chaque syndicat peut toujours échanger avec son voisin.
Pour les copropriétés dont la taille est supérieure à 500 lots, nous demandons, outre les mesures évoquées, à ce que la règlementation des entreprises soit appliquée aux très grandes copropriétés avec la mise en place d’un conseil d’administration. Le conseil d’administration serait composé d’un représentant par escalier ou par syndicat selon l’importance. Les décisions seraient adoptées en conseil d’administration et non plus en assemblée générale de copropriétaires. Ces décisions seraient prises à la majorité simple des membres du conseil d’administration.
Au-delà de dix immeubles distincts, il conviendrait de sortir les parties communes de la propriété privée et de les soumettre à un régime de collectivités locales (type SEM) dont la gestion serait assurée par une société distincte de la copropriété et bénéficierait des subventions de l’Etat, et qui ne serait plus sous la tutelle du ministère de la justice mais sous celle du logement.
Pour les copropriétés multi-syndicats ou ayant des syndicats secondaires, il conviendrait de basculer le syndicat principal soumis à la loi du 10 juillet 1965 au régime d’une union de copropriétés, pas forcément coopératives, plus souple mais ayant un mode de fonctionnement assez similaire à celui des copropriétés.
En fait, il s’agit de maintenir l’unité des grands ensembles, d’éviter que chaque syndicat ait son syndic, son exploitant de chauffage, ses opérateurs d’énergie ou de fluides et des partenaires distincts ; de faciliter et de privilégier l’économie d’échelle et la mutualisation des moyens pour obtenir le prix le plus bas ; enfin, d’autoriser les plans pluriannuels concernant des syndicats différents d’une même résidence, selon des cycles définis à l’avance sur cinq, dix ou quinze ans.
Comment l’USGC participe-t-elle à la gestion de chacun de ses membres ?
L’USGC apporte plusieurs types d’actions au service de ses membres : des réunions plénières mensuelles informatives et d’échanges entre ses membres avec l’invitation de sociétés qui exposent leur savoir-faire et leur documentation ; une tribune trimestrielle pour traiter des sujets d’actualité ; des commissions pour traiter des sujets essentiels (comparaison charges annuelles ; veille juridique ; communication ou encore chauffage, etc).
