«Les copropriétés nécessitent une expertise et une ingénierie spécifiques»
«Acteur de l’économie sociale et solidaire, Soliha, solidaires pour l’habitat, est le premier mouvement associatif du secteur de l’amélioration de l’habitat ». Estelle Baron officie comme directrice du pôle projets de territoires pour Soliha Grand Paris (75, le 92 et le 95) et comme expert pour l’Île-de-France et au national. Avant d’intégrer Soliha, la sociologue avait eu en charge, pendant près de dix ans, le dossier des copropriétés en difficulté au sein de l’Association des responsables de la copropriété (ARC). A la suite de cette mission, elle a assuré la direction opérationnelle de l’ARC, durant deux ans. Opératrice de «la mise en œuvre des politiques publiques en habitat privé»,
Estelle Baron suit notamment les copropriétés qu’elle connaît plus particulièrement.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 684 de décembre 2022
Pouvez-vous présenter l’activité de Soliha ? Son financement ? Son mode de fonctionnement ?
Soliha Grand Paris, comme toutes les entités Soliha, est une association loi 1901. Notre structure vit essentiellement des marchés publics et contrats formalisés avec les bénéficiaires de nos interventions et dans certains cas, de subventions publiques destinées à des missions spécifiques que nous mettons en œuvre.
Nous disposons de trois pôles de compétences au fonctionnement autonome.
Le pôle Réhabilitation accompagnée accompagne les particuliers dans leurs projets d’amélioration de l’habitat : adaptation au vieillissement ou au handicap, lutte contre la précarité énergétique, amélioration de la performance énergétique. Nous le faisons dans l’accompagnement direct des particuliers ou dans le cadre de conventions avec les collectivités sur leur territoire (financement du coût de l’AMO). Nous répondons aussi aux demandes des copropriétés qui veulent engager un projet de rénovation. Nous sommes également pour certains territoires EspaceFranceRenov’.
Le pôle Accompagnement social lié au logement répond aux besoins des bailleurs sociaux, des SEM ou des collectivités dans la mise en œuvre d’un accompagnement social lié au logement, et en particulier l’accompagnement du parcours résidentiel des ménages précaires (maîtrise d’œuvre sociale et urbaine, interventions en hébergement et résidences sociales, accompagnement de gens du voyage en cas de déplacement ou réorganisations d’aires d’accueil, ou encore accompagnement au relogement des ménages labellisés DALO).
Le pôle Conduite de projets de territoires accompagne les collectivités territoriales dans leurs projets en faveur du parc privé. Nous répondons essentiellement à des marchés publics (quelques contrats directs). Il s’agit de définir les projets de territoires en faveur du parc privé (études) ou de les mettre en œuvre (suivi-animation).
Notre expertise repose donc sur notre capacité à faire dialoguer l’action publique et le parc privé dans ses spécificités de fonctionnement, de prise de décision, d’organisation, etc. Notre savoir-faire va de la lutte contre l’habitat indigne, au traitement de l’habitat dégradé, jusqu’à l’amélioration des performances énergétiques du parc privé.
Quelles sont les missions de Soliha pour la rénovation des copropriétés ?
En Ile-de-France, les enjeux d’intervention publique sur le parc privé sont essentiellement concentrés sur le parc privé collectif et donc sur les copropriétés. Au-delà de cette réalité en termes de volume d’intervention, les copropriétés nécessitent une expertise et une ingénierie d’accompagnement spécifiques. En effet, nous devons nous intéresser aux enjeux techniques et sociaux comme dans le parc privé en général, mais aussi aux équilibres de fonctionnement, à la complexité des prises de décisions collectives, aux régularités ou irrégularités juridiques qui peuvent impacter un projet.
Nos missions sont nombreuses et diverses. Nous animons actuellement une quarantaine de dispositifs en faveur du parc privé et de copropriétés, dont plus d’une dizaine d’études.
Nous pouvons intervenir sur un parc très dégradé (OPAH-CD ; PDS ; ORCOD-IN) pour lesquelles nos missions seront :
- la clarification et le redressement du fonctionnement juridique (scissions, clarifications foncières, régularisations juridiques) ;
- le redressement financier et de gestion (groupe de travail avec le conseil syndical et le syndic pour la maîtrise des charges, le traitement des impayés) et du fonctionnement de la copropriété (mobilisation des copropriétaires, accompagnement des AG, etc.) ;
- l’amélioration technique (traitement des situations d’habitat dégradé, voire indigne, programmation et mise en œuvre d’un programme complet de réhabilitation intégrant une amélioration énergétique).
Nous pouvons également intervenir en OPAH, PIG sur des logements moins dégradés pour les accompagner dans un programme complet de réhabilitation / amélioration.
En Ile-de-France, quels sont les outils d’ingénierie financière proposés aux syndicats des copropriétaires ?
Comme tous les territoires, nous pouvons mobiliser a minima les aides de droit commun, à savoir, en copropriété, les aides de l’ANAH avec MaPrimeRénov’ si les copropriétés prétendent atteindre un gain énergétique d’au moins 35 %. Il s’agit d’une aide socle au SDC de 25% du montant des travaux éligibles. Selon les territoires, des aides ou des dispositifs spécifiques peuvent accompagner de façon renforcée les copropriétés.
Vos équipes interviennent-elles au côté des conseils syndicaux en assemblée générale ?
Oui, selon les besoins et les attentes au moment de définir notre accompagnement : soit dans le cadre des dispositifs pour lesquels nous intervenons comme opérateurs des politiques publiques, nous sommes amenés à participer à des groupes de travail avec les CS, des formations à leur attention, voire à celle des copropriétaires, à la préparation de l’AG, et éventuellement en étant présent en AG pour présenter les actions menées dans le cadre du dispositif ; soit dans le cadre de nos missions d’AMO pour le compte des syndicats de copropriétaires, lorsqu’il nous est demandé d’être présent, selon les prestations que nous pouvons proposer (présentation des aides en AG, réunion d’information en amont de l’AG, ateliers de sensibilisation,…)
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