«La copropriété mérite bien un code officiel»
Questions-réponses avec Jean-Marc Roux, co-auteur d’un code de la copropriété sur le projet d’une codification de la copropriété à nouveau annoncée par les pouvoirs publics
[J.-M. Roux est également directeur scientifique des éditions Edilaix, éditeur de la revue].
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 673 de novembre 2021
Le projet de codification du statut de la copropriété semble relancé. Comment percevez-vous cette initiative ?
Initialement prévue par la loi du 23 novembre 2018 (dite loi ELAN), la codification devait intervenir dans le cadre d’une habilitation donnée au gouvernement. Une réponse ministérielle récente (J.O. Sénat, 9 sept. 2021, p. 5277) fait état de «l’ambition de réalisation d’un code de la copropriété», les services de la chancellerie étant, a priori, à pied d’œuvre.
Il est vrai que notre droit de la copropriété - qui ne se limite pas au statut de la copropriété des immeubles bâtis de la loi de 1965 et du décret de 1967 - est devenu un domaine à part entière qui mérite bien un code officiel, d’autant que les praticiens peinent parfois à s’y retrouver tant la matière est riche et complexe, et la numérotation des textes est difficile à mémoriser (cf art. 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 )
Aussi, que l’on me permette un conseil et une question.
Le conseil : solliciter les parties prenantes (fédérations professionnelles, associations de consommateurs, juristes…) et surtout tenir compte de leurs suggestions, souvent très opportunes.
La question : s’agira-t-il d’une codification à droit constant ? Il y a lieu de l’espérer, d’autant que le domaine a, selon moi, suffisamment été bouleversé ces dernières années. Un peu de répit permettrait à tous de s’approprier les nouvelles règles issues des textes de 2018, 2019 et 2020.
Les importantes réformes récentes ont changé, parfois considérablement, certains principes ou certaines règles du droit de la copropriété. Quels regards portez-vous sur ces modifications ?
Les changements opérés par la réforme ELAN sont, le plus souvent, opportuns. Qu’il s’agisse de la loi de 2018 ou de l’ordonnance de 2019, un certain nombre de consécrations de la pratique ou de la jurisprudence ont été opérées (lot transitoire, parties communes spéciales ou à jouissance privative). Notre statut actuel est davantage en phase avec les besoins ou les situations rencontrés quotidiennement, et plusieurs solutions mises en place peuvent effectivement s’avérer bienvenues.
Par ailleurs, plusieurs révolutions ont été instaurées comme, par exemple, un droit «spécial» pour les petites copropriétés ou les copropriétés à deux, ou encore la délégation consentie par l’assemblée générale au conseil syndical, ce qui conduit à changer de paradigmes et à repenser le modèle de la copropriété à la française.
Nous manquons encore de recul sur ces derniers points, la crise sanitaire n’ayant pas permis de mettre en œuvre concrètement certains des nouveaux mécanismes. Mais nous sommes malheureusement habitués à ce que les pouvoirs publics nous gratifient de fausses bonnes idées qui n’aboutissent, finalement, qu’à augmenter ou déplacer le contentieux.
D’une manière générale, le droit de la copropriété est devenu plus dense. Les règles (d’ordre public) sont beaucoup plus nombreuses qu’auparavant. Qu’en pensez-vous ?
Je crois qu’il faudrait revenir (mais est-ce possible ?) à un droit plus pur, plus simple, définissant des règles générales qui seraient éclairées au cas par cas par la jurisprudence. Les grands axes étant définis par un texte légal déterminant les grands principes, auquel répondrait un texte règlementaire qui prévoirait les modalités concrètes d’application, à l’image de la loi monégasque du 8 janvier 2007 reprenant les grandes orientations de la loi de 1965 d’origine.
Il ne s’agit pas d’être nostalgique du passé. D’après moi, les diverses et très (trop) nombreuses réformes confondent le statut de la copropriété avec un catalogue de règlementations particulières, souvent de rédaction médiocre. L’inflation législative ne devrait pas être une fatalité mais il est plus facile d’adopter des textes pour répondre, au coup par coup, à des questions de détails plutôt que de repenser les fondements de la gestion d’un immeuble collectif.
Nous avons perdu la hauteur de vue que doit avoir une loi et la concision des textes n’est plus qu’un lointain souvenir. Que l’on se penche un instant sur ce bijou de rédaction juridique que constitue le premier alinéa de l’article 17 de la loi de 1965 : «Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.» Tout est dit. En quelques mots, nous est dévoilé le visage initial de la copropriété qui sous-tend l’immense majorité des règles en la matière.
J’ai conscience que l’ambition est grande : retrouver la qualité de plume des pères de la copropriété moderne. Sa réalisation n’en serait que plus belle.
