«Comparer les unions de syndicats aux ASL est assez vain»
Avocat spécialiste du droit immobilier, Jérôme Nalet, avocat associé au barreau de Versailles, conseille de nombreux clients en matière d’association syndicale libre (ASL), en matière d’association foncière urbaine libre (AFUL) et notamment, en matière d’unions de syndicats.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 671 de septembre 2021
Dans quelles situations rencontrez-vous une union de syndicats, ou la nécessité de la créer ?
«Les unions de syndicats se rencontrent encore assez peu. Pour celles qui sont anciennes, il est souvent délicat de savoir dans quel contexte exact elles ont été créées. En tout cas, elles ont bien sûr pour objet de gérer des éléments communs à plusieurs copropriétés : voiries, espaces verts, loges de gardiens, etc. Elles peuvent également englober des propriétés riveraines, non nécessairement soumises à la loi du 10 juillet 1965 et à son décret d’application.
«Mais l’union de syndicats est aussi un bel outil lorsqu’un ensemble immobilier connaît des difficultés dans la gestion des éléments communs à plusieurs immeubles. Si le dispositif prévu à l’origine n’est plus suffisant (par exemple, des servitudes entrecroisées) ou s’il n’en existe tout simplement pas, une union de syndicats peut être mise en place. C’est également le cas lorsque l’ensemble immobilier en question se dote d’un nouvel élément commun nécessitant des dépenses et des prises de décisions régulières.
«Il se peut, enfin, qu’une entité de gestion des éléments communs ait été créée initialement (une ASL ou une AFUL, le plus souvent) mais que l’on se rende compte a posteriori qu’elle n’a pas d’existence légale, faute d’accomplissement de certaines formalités. La création d’une union de syndicats doit alors être envisagée».
Quels conseils donneriez-vous aux rédacteurs de statuts d’union de syndicats ?
«La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 imposent peu de choses au rédacteur des statuts d’une union de syndicats. Après s’être assuré de respecter les quelques contraintes posées par ces textes, il peut donc faire du «sur-mesure», en tenant compte des spécificités de l’ensemble immobilier en question. Deux sujets, à mon avis, nécessitent cependant une attention toute particulière.
«D’une part, rien n’est légalement prévu pour consacrer formellement l’existence de l’union de syndicats et s’assurer d’une opposabilité aux tiers. Elle n’a pas à être immatriculée (comme les copropriétés), pas davantage à être déclarée en préfecture (comme les ASL et les AFUL). Dans le silence des textes, il est donc sage de prévoir une publication de ses statuts au fichier immobilier.
«D’autre part, la loi du 10 juillet 1965 dispose que les statuts ne peuvent interdire à l’un de ses membres de se retirer de l’union, sauf dans le cas d’une scission de copropriété par division en volumes. Mais rien n’est indiqué sur les modalités exactes de ce retrait. Il faut donc y réfléchir dès la création de l’union de syndicats, afin de ne pas se retrouver confronté à des situations insolubles par la suite».
Certains praticiens évoquent un arbitrage entre la création d’une union de syndicats et une ASL. Qu’en pensez-vous ?
«Comparer les unions de syndicats aux ASL est intéressant d’un point de vue intellectuel, même si elles ont globalement des avantages et des inconvénients similaires. Toutefois, en pratique, l’exercice me semble assez vain. En effet, en l’état actuel des textes et de la jurisprudence, il n’est pas véritablement possible de choisir l’une ou l’autre. Au stade de la création de l’ensemble immobilier, l’union de syndicats ne peut pas être mise en place, puisqu’elle nécessite de faire voter les assemblées générales des copropriétés concernées, qui par définition ne sont pas encore constituées.
«Inversement, quand l’ensemble immobilier est déjà construit, la création d’une ASL ou d’une AFUL est presque impossible, puisqu’elle réclame le consentement unanime de ses membres constaté par écrit. Or, lorsqu’un syndicat de copropriétaires est compris dans son périmètre, ce sont les copropriétaires à titre individuel qui ont la qualité de membre de l’association, non le syndicat. Par conséquent, si ce consentement n’a pas été prévu dès la rédaction des actes d’origine, l’obtenir ensuite de tous les copropriétaires concernés est extrêmement délicat.
«En réalité, les deux outils sont complémentaires. Et cette complémentarité est d’autant plus bienvenue qu’ils ont vocation à être de plus en plus utilisés : depuis la refonte de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, opérée par l’ordonnance du 30 octobre 2019 (en vigueur depuis le 1er juin 2020), pour éviter l’application par défaut du statut de la copropriété des immeubles bâtis, il faut désormais mettre en place «une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion [des] éléments et services communs» à un ensemble immobilier, ce qui n’était pas le cas antérieurement. Or, à mon sens, seules les ASL, les AFUL ou les unions de syndicats correspondent à ces nouveaux critères».
