«Nous n’avons perdu aucun mandat»
En novembre 2017, Julien Sevenier et Jérémie Carlini se sont associés pour reprendre un petit cabinet de syndic installé dans le centre-ville de Marseille. Le premier, 36 ans, diplômé de l’École française des administrateurs de biens, avait exercé pendant douze ans le métier de gestionnaire de copropriété dans de gros cabinets indépendants à Paris puis à Marseille ; le second, 44 ans, diplômé de comptabilité disposait d’une solide expérience de comptable de copropriété complétée par quatre années comme gestionnaire de copropriété dans un cabinet important de Marseille. Fondée dix années plus tôt, l’entreprise cédée comptait 60 immeubles pour 600 lots. Il s’agit de petits immeubles situés dans le 5e arrondissement pour l’essentiel. Le cédant proche de la retraite exerçait son activité en nom propre et n’avait qu’un seul salarié, une assistante.
article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 661 de septembre 2020
Quelles étaient vos motivations pour franchir le pas de l’entreprenariat ?
Nous étions tous les deux frustrés par le travail dans les grosses structures où l’on n’a pas une vue d’ensemble du métier et où les copropriétaires sont parfois désagréables, car on ne leur apporte pas une qualité de service assez simple : être disponible et réactif et solutionner les problèmes simplement et plus rapidement. Dans certains cabinets, le gestionnaire a une vue parcellaire de son métier et ne maîtrise pas grand-chose. Se battre en interne devient plus fatigant et chronophage que de gérer la clientèle.
Pourquoi avoir préféré la reprise à la création d’un cabinet ?
Jérémie réfléchissait à une reprise et, pour ma part, je réfléchissais à une création pure. Aucun de nous n’osait se lancer chacun de son côté. Finalement, un tout petit cabinet a été le bon compromis. Il nous permettait de bénéficier d’une base grâce un bouche-à-oreille favorable, un local et un peu de chiffre d’affaires pour nous lancer sereinement sans avoir de lourds investissements à faire.
Pourquoi avoir choisi ce cabinet ?
C’est vraiment pour nous une histoire de rencontre. La confiance était tout de suite mutuelle, un peu comme de père en fils. Le cédant était vraiment bienveillant à notre égard et préoccupé que l’on s’occupe bien de ses clients. D’ailleurs, nous continuons à le voir régulièrement et nous avons construit une relation presque familiale.
Quel a été le mode de valorisation convenu avec le cédant ?
Les coefficients étaient standards et les conditions suspensives limitées de notre côté. La confiance primait. C’est la banque du cédant qui a financé l’opération.
Comment s’est déroulé le transfert des mandats de la clientèle ?
Nous sommes tout d’abord arrivés comme de simples salariés ; car il nous fallait nous former à la gestion complète d’un cabinet et maîtriser parfaitement les process internes et les dossiers en cours.
Puis, nous avons commencé à être présentés aux clients. C’est notre meilleur souvenir. Le cédant étant en nom propre, il fallait que chaque mandant accepte de nous suivre. Finalement, ce rachat du fonds de commerce plutôt que le rachat d’actions d’une société a été un point positif : un vote devait avoir lieu en assemblée générale obligatoirement. Les mandants ne se sentaient pas pieds et poings liés. Nous n’avons perdu aucun mandat.
Quels conseils donneriez-vous à un repreneur ?
L’association parait être la clé. Notre métier est difficile et à deux, on va plus loin. On se complète bien tous les deux et il n’y a pas d’histoire d’ego.
Il faut également ne pas trop réfléchir et faire confiance à son instinct. Un expert-comptable nous avait dissuadés de racheter ce cabinet qui générait peu de chiffres. Trois ans plus tard, nous refusons des immeubles et avons déjà triplé le chiffre d’affaires et recruté trois collaborateurs.
A lire :
L’administration de biens en quelques chiffres
En France, le portefeuille moyen d’un cabinet s’établit à plus de 3 900 lots avec respectivement 600 lots en gestion locative et 3 300 lots en copropriété. Des disparités sont prononcées entre les villes à fortes densités urbaines ou en zones touristiques. Ainsi, pour les copropriétés, le portefeuille moyen à Paris et région parisienne est 4 000 lots répartis sur 110 immeubles ; en province, sur des territoires à faible densité urbaine, le portefeuille est de 450 lots pour une trentaine d’immeubles.
Le chiffre d’affaires d’un cabinet administration de biens serait de 1,5 M€ à Paris. Les écarts de chiffre d’affaires en régions sont considérés trop importants pour en tirer une moyenne significative.
Sans citer de chiffres, l’Unis précise encore que «le nombre de transactions est variable. Après trois années de volumes record, 2020 est impacté par la pandémie» (source Unis).
Site internet : www.seveniercarlini.com
