«La vente se fait quasiment toujours via le rachat des titres de société»
Fondé en 1920, le cabinet Viou & Gouron est spécialisé dans la transmission de cabinets d’administration de biens et d’expertise-comptable. L’activité de conseil pour la cession ou l’acquisition est exercée sur toute la France.
Mathieu Puichault, diplômé d’une école supérieure de gestion d’affaires, associé à Laurent Charrier, diplômé d’une école supérieure de commerce ont succédé à Bernard Le Merdy en reprenant ensemble ce cabinet aujourd’hui centenaire.
article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 661 de septembre 2020
Parmi les cessions d’activités immobilières en France, quelle est la proportion et quel est le nombre de cabinets ayant une activité totale ou partielle de syndics/administrateurs de biens ?
Tous les cabinets que nous cédons ont une activité de gestion locative ou de syndic de copropriétés. Viou&Gouron est spécialisé dans la transmission de cabinets d’administrations de biens et nous ne vendons pas d’agences immobilières. L’activité transaction des cabinets vendus par notre intermédiaire est toujours très minoritaire et issue du portefeuille de gestion.
Quelle est la proportion des groupes à la recherche de croissance externe parmi vos clients ?
Les groupes nationaux sont aujourd’hui, quasiment tous désireux de réaliser des opérations de croissance externe et cherchent activement des cabinets à racheter. Nous travaillons donc avec eux, mais travaillons beaucoup avec des cabinets indépendants de toutes tailles. Plus de la moitié des opérations que l’on traite sont faites avec ces confrères.
Quel est ou quels sont le ou les profils types de l’entreprise proposée à la cession ?
Les cabinets que nous sommes amenés à transmettre sont le plus souvent des cabinets familiaux ou créés par le dirigeant qui arrive à l’âge de la retraite. Nous constatons néanmoins, depuis quelques années, que des confrères font le choix, à la cinquantaine, de changer de vie et de s’écrire un nouveau projet professionnel, loin de l’immobilier. La vente en elle-même porte tout aussi souvent sur le portefeuille seul (cession de fonds de commerce) que sur une cession de parts sociales. Le choix dépend des volontés du cédant et de sa fiscalité très souvent. La vente d’une activité de syndic se fait quasiment toujours via le rachat des titres de la société pour permettre une transmission sans contrainte de sélection en assemblée.
Quelles sont les méthodes les plus courantes pour valoriser une activité de syndic ? Et quelles sont les fourchettes d’estimation d’activité de syndic selon la taille ?
La taille de l’activité syndic ne fait varier que très sensiblement sa valorisation. Les critères déterminants sont : la qualité des copropriétés (l’historique avec le syndic, l’immeuble, l’emplacement), le ratio nombre de lots/nombre de copropriétés, les équipes de gestion, l’organisation en place (notamment pour les assemblées générales), etc. Chez Viou&Gouron, nous utilisons deux critères de valorisation d’une activité syndic : la méthode dite «patrimoniale» où l’on applique un coefficient de revalorisation du chiffre d’affaires, et la méthode dite par la «rentabilité» où l’on mesure la capacité de la société à dégager du résultat. C’est en croisant ces résultats que l’on détermine de façon précise le juste prix de l’activité cédée. Concrètement, nous sommes amenés à revaloriser une activité syndic entre 0,8 et 1,5 fois le chiffre d’affaires annuel hors taxes en fonction du lieu d’implantation des immeubles, des honoraires par lot et de la typologie des immeubles.
Compte tenu de l’activité de mandataire, quelles sont les clauses particulières que l’on trouve dans les actes de cessions d’une activité de syndic ?
La liste exhaustive des contrats de syndic de copropriété existants et non dénoncés au moment de l’acte doit être faite et annexée. Il est clairement précisé dans l’acte qu’à la connaissance du cédant, aucun des syndicats de copropriétaires n’a l’intention, à la date de signature, de résilier le ou les mandats conclus au profit de la société.
En cas de cession de fonds de commerce, ne seront considérés comme transférés, que les mandats de syndic signés au bénéfice du cessionnaire en qualité de nouveau syndic.
Le cédant s’engage également à ce que la comptabilité de la société soit à jour (notamment le nettoyage du compte unique et la mise à jour des écritures/les rapprochements bancaires des immeubles) afin que le repreneur puisse analyser les risques sur le portefeuille de syndic de la société, et constater que les fonds mandants sont bien représentés.
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