«Le syndic de copropriété peut être un acteur clé du recours à la médiation»
Régler autrement les conflits dans la copropriété, sans passer nécessairement par la case judiciaire, c’est possible, et parfois souhaitable au regard du coût, des délais et des aléas toujours plus prégnants d’une procédure contentieuse.
Pascaline Déchelette-Tolot, avocate associée chez LPA-CGR et médiateur, nous explique pourquoi il faudrait développer le recours à la médiation au cœur de l’immeuble.
Pourquoi la médiation peut-elle s’avérer un outil précieux pour les litiges en copropriété ?
Dans un immeuble en copropriété, les copropriétaires ou les occupants sont amenés à se côtoyer au quotidien. Si un différend naît entre plusieurs personnes, il apparaît nécessaire qu’une solution soit trouvée rapidement ; à défaut, la vie dans l’immeuble peut rapidement devenir intolérable.
Le recours à une médiation conventionnelle semble alors particulièrement adapté. Elle suppose au préalable, l’accord des parties pour aboutir à une solution partagée. La présence d’un tiers neutre et indépendant a justement pour objet d’aider les parties à renouer le dialogue afin qu’un équilibre soit trouvé. La règle de confidentialité qui entoure les pourparlers est aussi un élément facilitateur : elle permet de garder le secret des échanges ayant conduit à un accord.
Et la durée limitée du processus de médiation ainsi que son coût relativement modeste, par rapport à une procédure judiciaire, constituent des éléments non négligeables dans des relations entre copropriétaires ou au sein d’un même immeuble.
Enfin, le recours à la médiation ne conduit pas à la désignation d’un «perdant» et d’un «gagnant». Les parties sont généralement satisfaites de la solution trouvée, en cas de médiation concluante.
Tout type de litiges dans l’immeuble se prête-il à la médiation ?
Ce processus alternatif ne pouvant être mis en œuvre qu’avec l’accord des parties, on comprend que si le différend traduit des relations personnelles exacerbées, la médiation est vouée à l’échec. D’autres facteurs constituent un frein à la médiation, comme la méconnaissance du déroulement de la procédure et des résultats positifs qui clôturent la plupart des médiations.
En revanche, si les parties en litige ont déjà une certaine expérience du processus, et sont liées par des relations professionnelles, le succès sera aisément atteint. Ainsi, lorsque le différend porte sur un aspect concret, comme un désordre de construction, la réception de travaux, un contrat d’entretien ou le défaut de prise en charge d’un sinistre par un assureur, la médiation avec une entreprise se déroulera dans de meilleures conditions. Il est alors conseillé d’adjoindre au juriste qui participe à la médiation, le technicien qui pourra mettre en avant des solutions pratiques innovantes, à condition qu’il détienne les pouvoirs adéquats pour représenter l’entreprise, la compagnie d’assurances ou le maître d’œuvre.
Le syndic de copropriété peut être un acteur clé du recours à la médiation. Mais il doit être formé à ce processus et avoir conscience qu’une médiation réussie au sein d’un syndicat sera appréciée positivement par l’ensemble des copropriétaires qui y verront un gain de temps (donc d’efficacité) ainsi qu’un coup moindre à celui d’une procédure judiciaire.
Où trouver son médiateur et comment le choisir ?
Lorsqu’il s’agit d’une médiation conventionnelle (en dehors d’une procédure judiciaire), le choix du médiateur est libre. Il appartient aux parties de se mettre d’accord sur le choix d’une association de médiateurs qui désignera le médiateur approprié au conflit décrit par les parties. Il existe des listes de médiateurs inscrits auprès de chaque cour d’appel.
En cas de médiation judiciaire en cours de procédure, le médiateur est désigné par le juge. Les parties peuvent néanmoins proposer directement un médiateur ou par l’intermédiaire de leur avocat.
La médiation étant un processus volontaire et consensuel, le choix du médiateur est fondamental. Les parties peuvent demander au juge, ou convenir entre elles, de choisir par exemple un magistrat, un avocat, un architecte ou un technicien du bâtiment.
Certains estiment qu’il n’est pas nécessaire que le médiateur soit spécialiste dans la matière, objet du conflit. En effet, il doit avant tout amener les parties à trouver une solution ; ce n’est pas lui qui la définit. Cependant, il paraît préférable que le médiateur intervenant dans un conflit technique connaisse la matière pour éviter les incompréhensions. En outre, le médiateur est garant du respect de l’ordre public ; il doit en maîtriser les règles.
En matière civile, le profil du médiateur est fixé par la loi : il doit posséder, par l’exercice présent ou passé d’une activité, la qualification requise eu égard à la nature du litige, justifiée selon le cas par une formation ou une expérience adaptée à la pratique de la médiation et présenter des garanties d’indépendance. Le collectif Médiation 211 prône d’ailleurs une organisation de la profession de médiateur (il a même remis à la Chancellerie un livre blanc en ce sens).
Un exemple de médiation réussie en copropriété ?
Le cas que je vais exposer est exemplaire à plus d’un titre. Soit une procédure longue de quatorze années, avec deux décisions de la Cour de cassation. Les parties en cause sont : le syndicat des copropriétaires, un copropriétaire vendeur et un copropriétaire acquéreur.
Le copropriétaire vendeur promet à l’acquéreur de lui céder un duplex au sein de la copropriété. Une division de lots préalable à la vente est nécessaire. La grille de répartition des charges de copropriété doit, de ce fait, être modifiée. L’assemblée générale refuse cette modification. Acquéreur et vendeur se mettent toutefois d’accord pour signer l’acte de vente, en dépit de l’incertitude pesant sur la grille de répartition des charges. Une procédure est initiée pour que soit validée la répartition des charges inscrite dans l’acte de vente. Le syndicat réplique en demandant au tribunal la suppression de l’escalier intérieur du duplex qui n’aurait pas été valablement autorisé par la copropriété. Le tribunal ordonne la démolition de cet escalier, qui rend impossible l’utilisation du duplex. Des procédures sont introduites entre acquéreur et vendeur sur le paiement des charges de copropriété, et le tribunal ordonne une expertise pour que les préjudices soient évalués. Le tribunal rend sa décision, contestée devant la cour d’appel, quatorze années après l’exploit introductif d’instance !
Les parties se laissent au final convaincre d’avoir recours à une médiation judiciaire. Une solution est trouvée à l’issue de trois séances plénières de médiation. Il en résulte deux protocoles d’accord, l’un confidentiel entre vendeur et acquéreur, l’autre officiel ratifié par l’AG des copropriétaires entre le syndicat, le vendeur et l’acquéreur. Dans cette affaire, le conflit était arrivé à maturité pour trouver un accord .
1. Médiation 21 est un collectif de médiateurs, constitué en 2016, qui regroupe aujourd’hui près de trente structures de médiateurs, associations, fédérations, entreprises, et le syndicat professionnel des médiateurs.
