Charles Bohbot est avocat et associé fondateur du cabinet BJA intervenant en droit immobilier, notamment en droit de la copropriété et de la construction. Il enseigne au titre de la formation continue des gestionnaires de copropriété en partenariat avec plusieurs organisations professionnelles.
Il partage ses réflexions nourries par cette double activité d’avocat et de formateur aux termes d’articles dans des revues spécialisés décryptant les dernières actualités.
Quels sont les reproches majeurs que l’on peut formuler à l’encontre du statut actuel de la copropriété ?
«Le statut actuel n’est plus celui de la loi du 10 juillet 1965 ; l’œuvre de Monsieur Pierre Capoulade a été depuis largement entamée et dévoyée.
Sur la forme, on constate un défaut de lisibilité du statut pour trois motifs principaux :
- les révisions successives de la loi du 10 juillet 1965, effectuées sans fil conducteur réel, ont abouti à la création d’articles subdivisés renvoyant régulièrement à d’autres dispositions et assimilables, dans la forme, à certains articles du Code général des impôts, par exemple l’article 17-1 A proposant le vote par correspondance ;
- l’éclatement des règles au sein de différents textes : loi du 10 juillet 1965, Code de la construction et de l’habitation, Code de l’énergie et lois diverses… ;
- l’insécurité juridique des professionnels et des copropriétaires : toujours en attente du prochain décret et maintenant des prochaines ordonnances qui seront applicables, en principe, à compter de juin et novembre 2020, puis des lois de ratifications.
Sur le fond, le consumérisme s’applique de manière croissante en copropriété, ce qui ne plaide pas toujours en faveur d’une gestion harmonieuse et efficace.
Des copropriétaires, soutenus par les pouvoirs publics, recherchent la responsabilité du professionnel devant se rendre “corvéable”.
Le métier de syndic souffre particulièrement de cette défiance institutionnelle (illustrée par les propos du Premier ministre devant l’autorité de la concurrence proposant de nouvelles sanctions à l’encontre des syndics).
Au surplus, le syndic est un des rares métiers, tenu d’organiser son propre remplacement : il doit veiller à ce que le conseil syndical le mette en concurrence au terme de son mandat.
A défaut, le syndic risque la nullité de l’assemblée générale le désignant ainsi que la mise en cause de sa responsabilité civile.
Cette profession est devenue ultra réglementée : le syndic est même contraint dans ses chefs de missions, qui sont édictés au sein d’un contrat type imposé par décret détaillant de manière exhaustive les prestations prévues dans le forfait et les prestations particulières.
Ce contrat est un carcan pour les parties puisque si une prestation ne figure ni dans le forfait ni dans les prestations particulières, le professionnel ne peut, en principe, ni la réaliser ni la facturer.
Ainsi, comment faire lorsque le copropriétaire ou son notaire réclame un «pré-état-daté» ?
Travailler gratuitement, facturer «un pré-état-daté» et devenir «hors-la-loi» ou trouver une astuce en facturant des «frais documentaires» qui, eux, figurent dans le contrat type.
En outre, la liste des missions devant être réalisées au titre des prestations prévues dans le forfait ne cesse de s’allonger :
- mise en place du fonds de travaux avec l’ouverture d’un nouveau compte bancaire distinct pouvant être utilisé en fonction des clefs de répartition et des parties communes spéciales : les gestionnaires m’indiquent qu’il s’agit d’un «casse-tête comptable» en raison notamment des nécessaires transferts de compte à compte (article 14-2 II de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ELAN) ;
- mise à jour des données concernant chaque immeuble immatriculé, alors même que la plateforme peut connaître des dysfonctionnements ;
- dénonciation des marchands de sommeil au procureur de la République : il s’agit d’un glissement de mission et de responsabilité puisque le syndic, jusqu’alors, était le garant des parties communes et non des parties privatives…
Ces nouvelles obligations ont deux conséquences fâcheuses : l’augmentation du prix de la gestion et la diminution du temps que le gestionnaire peut consacrer à une présence physique sur l’immeuble.
Le dernier reproche à l’encontre du statut est son inadaptation aux micros et aux grandes copropriétés.
A ce titre, l’habilitation donnée au gouvernement pour procéder par voie d’ordonnance, est pertinente.
Ma crainte est qu’en dépit des prochaines ordonnances, les défauts susmentionnés ne soient pas corrigés, mais au contraire que ces tendances s’aggravent.»
Selon vous, quelles seraient les adaptations de la loi de 1965 permettant d’améliorer la gouvernance des copropriétés ?
«La gouvernance d’un immeuble en copropriété est un “ménage à trois”. Une assemblée générale des copropriétaires délibère et décide, un syndic exécute les décisions et applique le règlement de copropriété et le conseil syndical assiste et contrôle le syndic.
Cette gouvernance démocratique et équilibrée mérite d’être conservée et protégée.
En cas de désaccord entre le syndic et les copropriétaires, ces derniers devraient le révoquer plutôt que de chercher à agir en justice contre leur représentant actuel.
Pourtant, une idée soutenue par l’association des responsables de copropriété (l’ARC) serait d’accorder la personnalité morale au conseil syndical pour agir en justice contre le syndic en cours de mandat. De plus, accroître les missions et la responsabilité du conseil syndical aura pour effet de désintéresser les copropriétaires prudents et d’attirer ceux recherchant le pouvoir. Ce nouvel équilibre ne me paraît pas souhaitable.
En revanche, le contrat conclu entre le syndicat et le syndic devrait être plus souple et adaptable. Afin de sortir du carcan du contrat type, il paraît indispensable de le faire évoluer vers «le contrat socle» proposé, à juste titre, par le président de la FNAIM afin de permettre la flexibilité nécessaire à l’évolution de la vie des immeubles et à ses nouveaux enjeux.
En outre, le statut de la copropriété devrait être adapté pour les micro-copropriétés : les immeubles comportant deux copropriétaires peuvent être des «mariages sans divorce» qui requièrent un régime plus souple tel que celui préconisé dans le projet de réforme du GRECCO (Groupe de recherches en Copropriété). Dans les immeubles de moins de dix lots, il conviendrait d’alléger les formalités qui ne sont, en pratique, pas respectées en favorisant une cogestion sans faire l’économie du syndic professionnel.»
Dans quelle mesure des modifications apportées aux prérogatives ou aux missions des organes de la copropriété (conseil syndical et syndic notamment) engendreraient un bouleversement de l’équilibre des pouvoirs ?
«Le conseil syndical trop puissant pourrait devenir une entrave à l’action du syndic exécutant les décisions de l’assemblée générale.
De plus, le conseil syndical pourrait, de manière arbitraire, priver certains copropriétaires de leurs droits.
A la place d’un conseil syndical qui assiste, aide et contrôle le syndic, un climat de défiance et de paranoïa pourrait s’instaurer en cours de mandat entre ces deux organes.
La loi ELAN du 23 novembre 2018, ainsi que ses travaux préparatoires amorçant la prochaine réforme, initient cette défiance : le syndic peut être soumis à une pénalité pour défaut de communication de pièces au conseil syndical dans un délai d’un mois.
Par ailleurs, l’évolution des technologies devrait permettre une gestion digitalisée des copropriétés grâce au recours au BIM «Building Information Modeling» ou, en français, la «Modélisation des Données du Bâtiment». Cette méthode de travail - qui permet aux entreprises et maîtres d’œuvres qui exécutent des travaux de faciliter la détection des anomalies et la concertation sur les actions à entreprendre - devrait être rendu accessible aussi aux organes de la copropriété.
Le nouveau cadre légal devrait être suffisamment souple pour ne pas empêcher les syndics d’intégrer ces nouvelles technologies, mais pas les imposer sans réflexion concertée avec les professionnels.»
Peut-on imaginer que, pour certains immeubles, le régime de la copropriété soit écarté purement et simplement au profit d’un autre mode de gestion ?
«Aujourd’hui le statut de la copropriété s’applique à compter du moment où un immeuble est bâti et que sa propriété est répartie entre plusieurs copropriétaires avec des lots composés de parties privatives et d’une quote-part de parties communes. Le statut est facultatif pour un «ensemble immobilier».
A défaut d’un autre régime aussi souple et équilibré, aucun ne rivalise et mériterait d’exclure systématiquement la copropriété.
En pratique, lorsque des erreurs ont été commises dans d’autres ensembles (ASL, AFUL, société civile de construction), les praticiens et les copropriétaires reviennent au statut de la copropriété.
Néanmoins, un régime de la copropriété en volumes pourrait être recherché afin de gérer des ensembles comportant des imbrications complexes intégrant à la fois les règles de construction, d’urbanisme et de gouvernance.»
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