"Créer un véritable cursus “gestionnaire de copropriété"
Gilles Frémont est directeur de copropriété au cabinet Corraze (Paris IX) et, depuis un an, l’un des deux fondateurs et président de l’association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC) dont l’objet est de promouvoir le métier de gestionnaire de copropriété. Entretien avec un homme passionné par son métier.
Les métiers de gestionnaire de copropriété sont en tension. Quelles sont vos actions en faveur des formations initiale et continue ?
Nous allons dans les écoles, les BTS professions immobilières, pour montrer aux jeunes en quoi consiste concrètement notre métier. Nous intervenons à Paris et dans les grandes villes grâce à nos délégués de région, des gestionnaires de copropriété qui veulent transmettre leur savoir-faire et leur passion du métier.
Les jeunes s’orientent presque tous vers la transaction, la promotion ou le property management. Des métiers plus attirants au premier abord et réputés moins contraignants que la copropriété. Sur une classe de vingt élèves, une ou deux personnes seulement envisagent de travailler en copropriété. A la fin de nos présentations, une dizaine d’élèves est convaincue par l’intérêt du métier de gestionnaire. Notre métier est méconnu, il suffit d’en parler pour changer la donne.
Les jeunes collaborateurs doivent ensuite se sentir à l’aise quand ils débutent. Pour cela, il leur faut de solides connaissances, en droit, technique du bâtiment, comptabilité/ingénierie financière, et relations humaines. Créer un véritable cursus “Gestionnaire de copropriété” en 2ème cycle serait l’idéal pour fonder les bases d’une bonne carrière.
Sur le terrain de la formation continue, nous discutons avec les dirigeants et DRH des cabinets et des groupes sur le volume et le contour de meilleures formations possibles pour les collaborateurs. L’objectif est d’être pointu et à jour des réformes incessantes pour être serein dans son travail et offrir un service de qualité.
Par ailleurs, nous avons créé un module d’enseignement de comptabilité copropriété au sein du BTS comptabilité-gestion du Campus Montsouris. Ainsi, nous captons des profils comptables généralistes pour les spécialiser en copropriété. Le programme a reçu le soutien officiel de l’UNIS. Le gestionnaire et le comptable sont, en effet, indissociables.
Pouvez-vous nous décrire vos actions et vos projets en faveur de la reconnaissance de ces métiers, en matière de partenariat ou de communication ?
Nous aimons parler de notre métier, rigoureux et intense, mais très enrichissant sur les plans humain et intellectuel. La communication est primordiale et nous sommes très présents sur les réseaux sociaux. Nous animons aussi une chronique mensuelle sur Radio Immo. Et pour la première fois cette année, nous serons présents au salon de la copropriété à Paris.
La conférence que nous avons tenu au début de l’année devant les copropriétaires adhérents de l’AAPC nous a permis d’échanger avec eux sur leurs attentes, leurs perceptions du métier, nos compétences et nos possibilités. A cette occasion, les copropriétaires ont pu découvrir leur syndic autrement.
Enfin, nous travaillons beaucoup sur les questions de la qualité de vie au travail. L’équilibre vie professionnelle/vie privée, le management, le travail nomade, la charge adaptée des portefeuilles ou encore la tenue des assemblées générales en journée sont nos pistes de réflexion en vue de l’élaboration d’une future charte des gestionnaires. Notre questionnaire, diffusé l’année dernière sur les réseaux, nous a permis de recueillir des données très intéressantes sur le profil des gestionnaires, leur environnement de travail et leurs aspirations professionnelles.
Récemment, votre association s’est illustrée par sa participation aux travaux parlementaires lors de l’examen de la loi ELAN. Pouvez-vous nous présenter l’amendement relatif au fonds de travaux parmi les cinq amendements (rejetés) à la rédaction desquels vous avez contribué ?
Étant sur le terrain, nous voyons tout de suite si une loi est pertinente ou non. En assemblée générale, nous constatons que les copropriétaires votent systématiquement le fonds travaux au minimum légal de 5 % du budget et pas au-delà. Le caractère non remboursable du fonds en cas de vente du lot les dissuade d’épargner. Individuellement, ils estiment qu’ils auront cotisé à perte et que négocier la récupération de leur mise avec leur futur acheteur n’est pas gagné d’avance. Les propriétaires ne se projettent pas sur le long terme dans leur immeuble. Ils savent qu’ils vendront tôt ou tard. Rappelons ici que la détention moyenne d’un bien est inférieure à 10 ans.
Or, le taux de 5 % représente une somme dérisoire lorsque le budget de fonctionnement est faible. Par exemple, avec un budget de 30 000 €, le fonds ne représente que 1 500 € par an. Il faut donc épargner plus de 30 ans, soit une génération, pour faire un seul ravalement de façade à 50 000 €.
Enfin, la pratique des cotisations versées en millièmes généraux pour financer potentiellement des travaux répartis en charges spéciales (bâtiment ou ascenseur) pose un vrai problème de compréhension pour les copropriétaires et de mise en œuvre pour les professionnels. Cette incertitude et ce manque de simplicité concourent à l’échec du dispositif.
Pour ces raisons, nous avons donc proposé la rédaction d’un amendement. Les sommes versées seraient attachées à la personne et non plus au lot. Elles seraient requalifiées en «avances» afin de les rendre remboursables au propriétaire en cas de mutation (comme l’était l’ancienne avance travaux de l’article 18-6 disparue au 31 décembre 2016).
En outre, l’épargne serait calée sur l’évaluation des travaux nécessaires et leur échéance, et non plus sur le budget annuel de fonctionnement qui est inapproprié. Un petit immeuble avec un petit budget peut avoir de gros besoins en travaux, et inversement. Dans cette méthode, l’évaluation des travaux pourrait résulter d’un DTG devenu obligatoire (facultatif actuellement).
Par exemple, un DTG évalue à 5 ans et à 50 000 € le ravalement de façade du bâtiment A. L’épargne pourrait être fixée à 25 % minimum de ce montant, soit 12 500 € à atteindre dans les 5 ans. Autrement dit, une cotisation de 625 € par trimestre pendant 5 ans, appelée en clé de répartition de charges bâtiment A.
Si le principe de l’épargne obligatoire est maintenu par la loi, autant prendre le parti d’une épargne sérieuse et efficace.
En savoir plus
https://angc.site/
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