La loi Climat et résilience, promulguée le 24 août 2021, signe le grand retour du plan pluriannuel de travaux, dit PPT, jusqu’alors facultatif. Le législateur entend favoriser un meilleur contrôle de la dégradation des copropriétés, en permettant le vote de travaux sur dix ans, ainsi que l’échelonnement des coûts.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 675 de janvier-février 2022
Promulguée et publiée au Journal officiel le 24 août 2021, la loi dite Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets) comporte pas moins de 305 articles ayant un impact fort sur le secteur immobilier.
Parmi les mesures phares dans ce domaine, figure la modification des règles du jeu du plan pluriannuel de travaux (PPT) et de la rédaction de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, via l’article 171 de la loi Climat et résilience.
Ainsi, à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux doit être élaboré pour les bâtis à destination partielle ou totale d’habitation. Ce qui exclut, de fait, les copropriétés entièrement tertiaires.
Ce PPT doit, en outre, impérativement être actualisé tous les dix ans et ses informations concernant le bâti de l’immeuble doivent figurer dans le registre d’immatriculation des copropriétés. Idem pour les travaux prescrits dans ce plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global (DTG), qui devront être ajoutés au carnet d’entretien de l’immeuble.
Concrètement, le plan devra faire apparaître les éléments suivants :
- analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ;
- travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité de ses occupants ;
- travaux permettant la réalisation d’économies d’énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- estimation sommaire du coût des travaux ;
- proposition d’échéancier sur dix ans ;
- classement par ordre d’exécution des travaux semblant les plus utiles et urgents.
Pour information, le PPT doit obligatoirement tenir compte du diagnostic de performance énergétique de l’immeuble sauf lorsque celui-ci possède une étiquette de classe A, B ou C.
Calendrier.-
Le législateur a prévu un calendrier progressif pour la mise en œuvre obligatoire de ces dispositions selon la taille de la copropriété :
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- Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
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- Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200 ;
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- Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus, 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
Les règles en assemblée générale
Le syndic doit ensuite inscrire l’établissement du projet de PPT à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. Si le vote du projet se fait à la majorité de l’article 24, l’adoption du plan, qu’il soit total ou partiel, sera décidée à la majorité absolue de l’article 25 par la première assemblée générale qui suit l’élaboration ou la révision de ce projet.
A chaque assemblée générale visant à approuver les comptes, le syndic devra, en outre, inscrire à l’ordre du jour la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, sous réserve que le PPT n’ait pas été adopté depuis son élaboration.
Dans le cas contraire, il devra inscrire les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du PPT précédemment adopté, afin de permettre l’appel des fonds nécessaires à la réalisation des travaux.
Fonds travaux et PPT : les nouveautés
Si le PPT évolue avec la loi Climat et résilience, il en est de même pour le fonds travaux qui se retrouve désormais dans un nouvel article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 (article 171 3°).
L’obligation d’instituer un fonds travaux concerne ainsi à présent, sans exception aucune, toutes les copropriétés comprenant des lots d’habitation, achevées depuis plus de dix ans et non plus cinq.
En outre, les sommes immobilisées au titre de ce fonds travaux, et attachées aux lots, ne peuvent plus être utilisées que pour les dépenses suivantes :
- élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
- réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;
- travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la loi de 1965 ;
- travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
A noter : le vote en assemblée générale ne se fait plus systématiquement à la majorité de l’article 25, mais à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées.
Enfin, dès lors qu’un PPT a été adopté par le syndicat, la cotisation du fonds travaux doit respecter un double plancher de 2,5 % minimum du montant des travaux prévus dans le PPT adopté et de 5 % minimum du budget prévisionnel.
Rappels en matière d’obligations
• Si une copropriété réalise un diagnostic technique global (DTG) ne faisant apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivant son élaboration, le syndicat des copropriétaires sera dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de PPT. Un cas toutefois a priori peu courant…
• Le PPT doit être réalisé par un professionnel disposant des mêmes qualifications que celles requises pour un DTG, selon l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), et s’appuyer sur une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que d’éventuels diagnostics de performance énergétique (DPE) collectifs ou DTG existants.
• A compter du 1er janvier 2024, le PPT devra intégrer progressivement la liste des documents remis à l’acheteur, dès l’avant-contrat de vente, et prévus par le CCH pour faire courir le délai de rétractation (art. L. 721-2, II, 6°).
Habitat dégradé : le PPT peut être imposé ou modifié aux frais des copropriétaires
Que se passerait-il au sein d’une copropriété dégradée en cas d’absence de PPT ou d’une insuffisance manifeste des mesures prévues par ce dernier ?
L’autorité administrative compétente peut alors tout à fait décider de mettre en œuvre ou d’actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.
Le syndic devra alors inscrire ce projet à l’ordre du jour d’une assemblée générale convoquée à réception de ce projet de PPT. Sachant que le syndicat pourra toutefois toujours le rejeter.
Il convient ainsi de rappeler que le syndic peut se voir réclamer, à tout instant, le PPT adopté à des fins de contrôle, avec transmission obligatoire dans un délai d’un mois. Objectif : s’assurer que les travaux programmés par le syndicat des copropriétaires permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.
